Warszawa Wola
ul. Przyce
lokal na sprzedaż Bez pośrednika

SPRZEDAM WARSZTAT Z MIESZKANIEM WARSZAWA
Sprzedam 2 budynki Warszawa-Wola, nadające się na warsztat samochodowy, produkcyjny, usługowy, gastronomię, hurtownię, hotel dla pracowników itp. W rozliczeniu przyjmę mieszkanie lub dom na terenie Warszawy. Możliwa funkcja inwestycyjna. Stopa zwrotu ok. 8% przy wynajmowaniu całego obiektu. Możliwe przeniesienie umów najmu na kupującego (części lub wszystkich 10-ciu umów). Powierzchnia działki 807 m2. Teren ogrodzony. Własne miejsca do parkowania. Wjazd bezpośrednio z ulicy należącej do miasta.
Powierzchnia zabudowy parterowej 372 m2+ piętro mieszkalne 76m2. Łącznie 448 m2 + piwnice ok. 100m2 (podzielone na 10 magazynków i oświetlone).
Na piętrze mieszkanie 76 m2 (3 pokoje, kuchnia, łazienka, WC). Można przeznaczyć dla właścicieli, pod najem lub dla pracowników. Obecnie podzielone ściankami g-k na 6 pokoi wynajmowanych studentom. Własność hipoteczna – Księga Wieczysta. Zespół kilkunastu warsztatów i zakładów usługowych, otoczony nowymi osiedlami mieszkaniowymi. Jeden z ostatnich niezagrożonych zespołów warsztatowych w centralnych dzielnicach Warszawy (ok. 5 km do Pałacu Kultury).
W planie zagospodarowania pod usługi, motoryzację, rzemiosło, biura, gastronomię, handel, logistykę. W przyszłości wjazd z obu stron działki (planowana nowa ulica). Kupujący będzie miał możliwość podziału na dwie zabudowane nieruchomości z oddzielnym wjazdem. Możliwość zakupu na kredyt bankowy i spłacania podnajmowaniem części budynków. Na północ i wschód od obiektu w ostatnich latach wybudowano osiedla dla kilkudziesięciu tysięcy mieszkańców. Rozpoczyna się budowa osiedli graniczących z południową granicą działki (tereny PKP). Możliwe będzie przekształcenie budynków graniczących z osiedlami w lokale sklepowe lub usługowe z wystawami od strony dwóch ulic. Kilkaset metrów na zachód zaplanowana jest Trasa N-S – obwodnica Warszawy, prowadzona estakadą na linią kolejową Warszawa - Poznań. Będą dostępne zjazdy łączące trasę ekspresową z naszym terenem.
Więcej informacji na załączonych planach i rysunkach (należy kliknąć zdjęcie w celu powiększenia). Podano przybliżone dane i powierzchnie zabudowy.
Pełen opis można znaleźć pod linkiem – proszę o kontakt
https://drive.google.com/drive/folders/12oXHD3d4RrRDxmo19qPwSuLxXsGUMQQ8?usp=sharing
Więcej zdjęć i planów można znaleźć pod linkiem – proszę o kontakt
https://drive.google.com/drive/folders/1ZXApy3dic1syWZu1qiHou2irI9NWGoKm?usp=sharing
SZCZEGÓŁOWY OPIS
Zespół 11-tu warsztatów, zakładów usługowych i magazynów, wybudowany w roku 1975. Obecnie są tu warsztaty samochodowe, drukarnie, firmy produkcyjne branży mechanicznej i elektronicznej, magazyny, zakład kamieniarski itp.
W Projekcie Planu Zagospodarowania Przestrzennego, cały ten zespół oznaczony jest numerem B.17.U .
Dla terenu oznaczonego symbolem B.17.U określa się przeznaczenie:
1) podstawowe usługi z zakresu: targów, wystawiennictwa, parków technologicznych, centrów kongresowych, logistyki, motoryzacji, łączności, rzemiosła itp. Maksymalna wysokość zabudowy 20 m.
2) dopuszczalne usługi z zakresu: biur, administracji, gastronomii, handlu, przy czym zakazuje się lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 .
Obszary na wschód i na zachód są również planowane są pod budowę obiektów usługowych, produkcyjnych i magazynowych (kolor różowy na planie). Obszary na północ i południe zaznaczone są kolorem brązowym „Tereny Zabudowy Mieszkalnej Wielorodzinnej”.
W rozliczeniu możemy przyjąć mieszkanie na terenie Warszawy.
Obiekt można wykorzystać na:
Warsztat produkcyjny lub usługowy (motoryzacja, gastronomia, stolarnia, drukarnia, usługi mechaniczne, hurtownia itp.).
Obszar B.17.U jest jednym z ostatnich niezagrożonych zespołów warsztatowych w centralnych dzielnicach Warszawy. Większość takich zespołów została już przejęta pod budownictwo mieszkaniowe. Pozostałe będą likwidowane w najbliższych latach. Obszar B.17.U jest w Planie Zagospodarowania przeznaczony właśnie pod usługi, handel, gastronomię itp. Spowoduje to zwiększony napływ klientów do tego obszaru. Zwiększy się również ilość firm szukających tutaj lokalu do wynajęcia.
Mieszkanie.
Na piętrze budynku znajduje się duże mieszkanie o powierzchni zabudowy 76 m2 . Składa się ono z 3 pokoi, kuchni i łazienki. Mieszkanie wybudowali dla siebie w 1975 roku pierwotni właściciele nieruchomości, którzy mieszkali tam z dziećmi. W 2018 roku, podzieliliśmy mieszkanie na 6 małych pokoi z przeznaczeniem pod najem (mieszkają tam głównie studenci).Mieszkanie można wykorzystać w następujący sposób:
a) Pod najem pokoi, jako dodatkowy zysk.
b) Na pokoje dla pracowników własnej firmy
c) Przebudować na biuro
d) Mieszkanie dla właścicieli. Można wykonać aranżację mieszkania w wysokim standardzie (po demontażu ścianek gipsowo – kartonowych, którymi wydzielono pokoje pod najem). Sąsiedztwo warsztatów nie jest eleganckie, jednak mieszkanie sąsiaduje przez szerokość ulicy z eleganckim apartamentowcem Ronson (sklepy, restauracje).
Działka
Działka o powierzchni 807 m2 jest ogrodzona i ma bezpośredni dostęp od północy do ulicy Przyce (d. Radzanowska). Wjazd przez bardzo szeroką bramę (660 cm szerokości). Dostęp 24 godziny/dobę. Brama automatyczna, otwierana pilotem. Możliwość zdalnego otwierania i zamykania telefonem komórkowym np., gdy jesteśmy na urlopie. Kamery przemysłowe z możliwością zdalnego podglądu terenu na telefonie komórkowym lub dowolnym komputerze. Od wschodu i zachodu działka graniczy z warsztatami, a od południa z nieużytkami należącymi do PKP (planowana jest tam nowa ulica i osiedla mieszkaniowe dla 70 tysięcy mieszkańców).
Od północy działka graniczy z nowym apartamentowcem RONSON.
Ceny działek w rejonie Wola – Odolany, wynoszą 3000 – 3400zł /m2. Tak więc wartość samej działki 807 m2 bez budynków wynosi ok. 2,5 mln zł.
W budynkach zainstalowany jest alarm przeciwwłamaniowy i przeciwpożarowy z powiadomieniem załóg Solid Security.
Rodzaj własności: własność hipoteczna (własna księga wieczysta). Brak opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Roczny podatek od nieruchomości i gruntowy wynosi 9428,00 zł za cały obiekt.
Finansowanie Zakupu
W rozliczeniu możemy przyjąć mieszkanie na terenie Warszawy.
W przypadku zakupu na kredyt bankowy, możliwe jest spłacanie kredytu wynajmowaniem części budynków i pokoi mieszkalnych. Możliwa jest kontynuacja części (lub wszystkich) umów najmu przez nowych właścicieli. W tej chwili wynajętych jest 6 pokoi mieszkalnych na piętrze, dwie hale w budynku północnym oraz trzy hale w budynku południowym.
Funkcja Inwestycyjna
Nieruchomość można kupić w celach inwestycyjnych. Przy przeznaczeniu całości na najem, roczna stopa zwrotu wynosi obecnie ok. 8%.
Dojazd do Nieruchomości z Czterech Stron.
Po wybudowaniu ulicy Nowoprojektowanej 1 (30.KD-D), możliwy będzie dodatkowy wjazd do nieruchomości od południa (zaznaczony na załączonym rysunku). Umożliwi to wykorzystanie obiektu np. do uruchomienia myjni samochodowej (wjazd od północy a wyjazd na południu lub odwrotnie).
Plan Zagospodarowania (wyłożenie listopad 2020) przewiduje kilka nowych ulic. Do zespołu warsztatów będzie dojazd od czterech stron:
§ 74 (…)
3. Dla terenu oznaczonego symbolem B.17.U określa się zasady obsługi komunikacyjnej:
1) ustala się obsługę komunikacyjną od drogi 28.1.KD-D lub 28.2.KD-D lub 29.KD-D lub 30.KD-D;
28.1.KD-D - obecna ul. Przyce (od ul. Jana Kazimierza)
28.2.KD-D - obecna ul. Przyce, odgałęzienie zachodnie (=Radzanowska)
29.KD-D – przedłużenie obecnej ul. Studziennej w kierunku południowym
30.KD-D – nowa ulica ciągnąca się przez całą dzielnicę od ul. Ordona do ul. Studziennej i dalej do trasy ekspresowej N-S
Adaptacja na Warsztat Samochodowy
W zespole usługowym przy ulicy Przyce – Radzanowska znajduje się wiele warsztatów samochodowych. Powoduje to napływ klientów z sąsiednich osiedli mieszkaniowych. W najbliższych latach likwidacji ulegną kolejne warsztaty samochodowe w tym rejonie i będą zastąpione zabudową mieszkaniową. Wszystkie warsztaty przy ul. Przyce zostały wybudowane jednocześnie około 1975 roku. Warsztaty projektowano dla innych branż niż motoryzacja. Były one adaptowane na warsztaty samochodowe przez kolejnych właścicieli. Przykładem może być warsztat przy ul. Przyce 23, sąsiadujący z naszą nieruchomością. Został on wybudowany według prawie identycznego planu. Przerabiając go na warsztat samochodowy:
A) Wymieniono bramy z uchylnych na podnoszone.
B) Zainstalowano podnośniki.
C) Dobudowano budynek lakierni.
Warsztaty zyskają na funkcjonalności po wybudowaniu planowanej ulicy 30.KD-D graniczącej z nimi od południa. Umożliwi to strumieniowy przejazd pojazdów z dwóch stron działki.
Zwiększenie Wysokości Hal
Wysokość większości hal przy wejściu wynosi ok. 306 – 330 cm (520 cm dla Hali Nr.4). W głębi pomieszczeń wysokość nieco zmniejsza się (skośny dach). W razie potrzeby wysokość można zwiększyć. W 1991 roku wykonano grubą wylewkę betonową, nie skuwając starej posadzki. Poziom podłogi jest nadmiernie wysoki. Można skuć stare wylewki i wykonać nową, obniżoną podłogę. Jeden z budynków jest bardzo wysoki (do 520 cm) i nadaje się np. na lakiernię samochodową (Hala Nr. 4).Dodatkowo są możliwości techniczne podwyższenia Hali 6. Ma ona ściany i dach wykonane z płyty warstwowej. Przeróbka jest dużo prostsza i tańsza niż dla budynków murowanych. Można uzyskać wysokość jak lakiernia samochodowa sąsiadów odległa o 1 metr od tej hali.

Perspektywy Rozwoju
W najbliższych latach nastąpi duża zmiana otoczenia, a wartość nieruchomości wzrośnie. Zostaną wybudowane trzy nowe arterie komunikacyjne. Jedna z nich będzie przebiegać wzdłuż południowej granicy nieruchomości. Będzie to jedna z głównych osi komunikacyjnych osiedla Odolany. Dostęp do nieruchomości stanie się możliwy od dodatkowo od południa. W ulicy dostępne będą wszystkie media.
Na południe od nowej ulicy planowane są osiedla mieszkaniowe na 75 tysięcy mieszkańców (patrz załącznik Planowane Osiedla Mieszkaniowe).
W ostatnich latach, podczas zabudowy mieszkaniowej Woli, likwidacji uległo kilkadziesiąt warsztatów samochodowych i usługowych różnych branż. Brakuje usług do obsługi powstających osiedli. Na usługi został przeznaczony tylko obszar B.17.U na którym leży nieruchomość Przyce 23a.
Możliwość Podziału Działki i funkcje inwestycyjne. Nowe ulice i trasa szybkiego ruchu.
Działka ma powierzchnię 807 m2. Ma ona kształt prostokąta. W przyszłości można ją będzie podzielić na 2 działki o powierzchni ok. 400 m2 . Będą one miały bardzo funkcjonalny kształt. Północna działka będzie miała wjazd od ul. Przyce (=ul.Radzanowska), a południowa od nowej trasy komunikacyjnej.
W 2019 roku firma geodezyjna dokonała pomiarów i wyznaczyła granicę dwóch nowych działek (załącznik „Wstępny Podział Działki”).
a) Północna działka Nr 34/1 ma ok. 500 m2. Powierzchnia zabudowy wynosi ok. 76 m2 x 2piętra=152 m2 oraz 144 m2 x 1 piętro. Piwnice użytkowe ok. 103 m2.
Dostęp od ul Radzanowskiej (Przyce)
b) Południowa działka Nr 34/2 ma ok. 307 m2, powierzchnia zabudowy wynosi ok. 153 m2. Dostęp z południa – od ulicy widocznej w Planie Zagospodarowania.
Korzyści z Podziału Działki
Zakup można traktować jako inwestycję. Po podziale na dwie działki, będzie można sprzedać jedną z nich lub obydwie z dużym zyskiem. Wynika to z tego, że cena 1 m2 jest dużo wyższa dla małych działek. Ponadto cała okolica stanie się drogim, nowoczesnym terenem. Południowa część działki będzie graniczyć z ważną ulicą. Wzdłuż zachodniej granicy zespołu warsztatów, wybudowana będzie kolejna ulica. Będzie to przedłużenie ul. Studziennej od ul Jana Kazimierza w stronę południową. Ulica Radzanowska (Przyce) stanie się ulicą przelotową w dwie strony.
a) Można użytkować całość na usługi wymagające jednokierunkowego strumienia pojazdów. Na przykład na myjnię samochodową – samochody wjeżdżają od górnej ulicy, a wyjeżdżają na dolną ulicę.
b) Można wynajmować jedną działkę (obie są zabudowane). Z najmu można spłacać kredyt na zakup całości.
c) Po podziale można sprzedać np. dolną działkę z zyskiem (cena 1 m2 jest wyższa dla małych działek)
Możliwość Przekształcenia w Sklepy, Gastronomię lub Usługi z Wystawą od Ulicy
Ceny lokali Sklepowo - Usługowych z wystawą od ulicy, wynoszą ok. 1600 zł/m2 , na sąsiadującej ulicy Jana Kazimierza. Po przewidzianej w Planie Zagospodarowania rozbudowie ulic, powstanie możliwość przekształcenia części nieruchomości na sklepy. Wzdłuż południowej części nieruchomości powstanie ulica Nowoprojektowana 1 (30.KD-D), której znaczenie dla dzielnicy będzie większe niż ulicy Jana Kazimierza (dużo szersza ulica, prowadząca przez całą dzielnicę od ul. Ordona aż do ul. Studziennej, a w przyszłości do trasy ekspresowej N-S).
Istniejący już budynek w południowej części działki, można przekształcić w
Sklep, gastronomię lub Usługi z Wystawą i wejściem od nowej ulicy. Możliwość dostępu do nowej ulicy została przewidziana w Planie Zagospodarowania (patrz rysunek „Dojazd z 4 Stron”).
Powierzchnia zabudowy istniejących już budynków południowych wynosi 153 m2. Ich wartość wyniesie ok. 2,5 mln (153 m2 x 16000 zł/m2).
Również istniejący budynek północny można przekształcić w lokal sklepowy z wystawą od frontu, a nawet z małym parkingiem dla klientów. Ulica Przyce (=Radzanowska), stanie się ulicą przelotową, po zaplanowanym przedłużeniu ulicy Studziennej w kierunku południowym
TRASA N-S
Planowana jest budowa bezkolizyjnej trasy N-S, która przebiegać będzie kilkaset metrów na zachód od ul. Przyce (rysunek Trasa N-S). Podniesie to wartość wszystkich okolicznych terenów. Zadaniem Trasy N-S będzie stworzenie połączenia pomiędzy północnymi a południowymi dzielnicami Warszawy (połączenie południowej obwodnicy Warszawy S2 do Trasy AK i wylotówki S7 na Gdańsk). W naszym rejonie obwodnica będzie prowadzona estakadą nad torami koło Centrum Wola Park. Będą dostępne zjazdy łączące trasę ekspresową z sąsiadującym terenem.
Możliwość rozbudowy i maksymalna wysokość budynków
2015 roku został wykonany przez architekta plan rozbudowy nieruchomości. Wizualizacja przedstawiona jest w załączniku „Plan Rozbudowy Budynków”.
Maksymalna wysokość zabudowy dla tego obszaru wynosi w najnowszym projekcie planu zagospodarowania 20 metrów (obszar B.17.U). W planie zagospodarowania znajduje się nakaz usunięcia linii energetycznej nad budynkami (§ 11 ust. 6 „Nakazuje się skablowanie istniejących linii elektroenergetycznych przebiegających na terenach: A.23.ZPp, B.14.U, B.17.U”). Linie mają być skablowane (zakopane) w zarezerwowanym korytarzu po przeciwnej stronie ulicy nowoprojektowanej 1 (rysunek w załączniku). Linia prowadzi do Ciepłowni Wola, która przez większą część roku nie pracuje (Ciepłownia Wola stanowi szczytowe źródło ciepła dla Warszawy, jest uruchamiana gdy temperatura zewnętrzna spadnie poniżej -9 stopni Celsjusza). Jednak linia psuje estetykę dzielnicy i ogranicza maksymalną wysokość zabudowy. Po skablowaniu linii wartość gruntów w tym rejonie dodatkowo wzrośnie.
Więcej zdjęć i planów można znaleźć pod tym linkiem:
https://bit.ly/3rzWHAi

• ul. Przyce, Warszawa Wola
• Na sprzedaż lokal o powierzchni 447 m²