Pakiet 4 lokali - 145 m² | Leszno Centrum | 997 000 zł | Przychód: 53 827 zł/rok | Dochód: 49 077 zł/rok | ROI: 4,92% (potencjał > 5,3%) | Pustostan: 0,21% (3 lata)

Oferta bezpośrednia od właściciela - 0% prowizji dla kupującego.

Sprzedam gotowiec inwestycyjny w centrum Leszna - pakiet 3 mieszkań i lokalu handlowego w kamienicy, o łącznej powierzchni użytkowej 144,66 m² (całkowita powierzchnia z pomieszczeniami przynależnymi: 151,78 m²).

Wszystkie 4 lokale są ciągle wynajęte, a najemcy regularnie regulują swoje zobowiązania. Zapewnia to dywersyfikację przychodów w oparciu o 4 niezależne umowy najmu.
Wskaźnik pustostanu w ostatnich 3 latach wyniósł zaledwie 0,21%.

Stabilność najmu potwierdza długoletnia historia najemców - jedna z lokatorek mieszka w lokalu od 16 lat, druga od 10 lat. Lokal handlowy jest od 4 lat wynajmowany na działalność fryzjersko-kosmetyczną. Trzy powyższe umowy zawarte są na czas nieokreślony. Umowa z najemcą trzeciego mieszkania została podpisana w lutym 2024 roku i jest co roku przedłużana. W przypadku umów najmu na czas nieokreślony czynsz najmu jest corocznie waloryzowany o wskaźnik inflacji (CPI) za poprzedni rok.
Od każdego najemcy jest pobrana kaucja, która zostanie przekazana kupującemu.

Dane o przychodach są weryfikowalne - do wglądu udostępniam zestawienie przychodów za ostatnie 3 lata wraz z potwierdzeniami wpływów na rachunek bankowy.

Parametry finansowe inwestycji:
- Cena ofertowa: 997 000 zł (6 892 zł/m²)
- Przychód z czynszów najmu: 53 827 zł/rok
- Relacja przychodu z najmu do ceny ofertowej: 5,40%
- Koszty utrzymania lokali ponoszone przez właściciela (wartość uśredniona za ostatnie 3 lata): 4 750 zł/rok (8,8% przychodu), w tym podatek od nieruchomości, remonty, bieżące naprawy.
- Dochód przed opodatkowaniem: 49 077 zł/rok
- Roczna stopa zwrotu przed opodatkowaniem: 4,92%
- Potencjał wzrostu przychodów: według analizy porównywalnych ofert najmu obecne czynsze są szacunkowo o 5-15% niższe od stawek rynkowych.

Najemcy, poza czynszem najmu, ponoszą koszty związane z użytkowaniem lokali, w tym opłatę eksploatacyjną w wysokości 3,15 zł/m², koszty gospodarowania odpadami, zużycia wody i ogrzewania.

Zestawienie lokali
Nazwa | Powierzchnia | Kondygnacja | Lokal przynależny
Mieszkanie nr 1 | 51,44 m² | 1. piętro | strych - 2,66 m²
Mieszkanie nr 5 | 29,68 m² | 2. piętro | komórka - 2,33 m²
Mieszkanie nr 7 | 31,36 m² | parter | komórka - 2,33 m²
Lokal handlowy | 32,18 m² | parter | brak
Łączna powierzchnia całkowita: 151,78 m²
(w tym 144,66 m² powierzchni użytkowej lokali + 7,12 m² pomieszczeń przynależnych)

Stan prawny
Pełna własność lokali wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej i gruncie.
Jeden właściciel wszystkich 4 lokali. Lokale są wolne od jakichkolwiek obciążeń i hipotek. Pakiet obejmuje 3 odrębne Księgi Wieczyste:
- KW nr 1: obejmuje lokal mieszkalny nr 1 oraz przynależny lokal gospodarczy nr 5 (funkcjonalnie użytkowany i wynajmowany jako samodzielne mieszkanie nr 5);
- KW nr 2: obejmuje lokal mieszkalny nr 7;
- KW nr 3: obejmuje lokal użytkowy (handlowo-usługowy).

Stan techniczny
Lokale są utrzymane w dobrym stanie technicznym i nie wymagają pilnych nakładów finansowych. Pakiet obejmuje 3 lokale średniego segmentu oraz jedno kompaktowe mieszkanie poddaszowe (segment budżetowy, wys. 2,2 m), w którym od 16 lat mieszka ta sama lokatorka. Na moment publikacji ogłoszenia brak prac wymagających natychmiastowego wykonania w lokalach oraz częściach wspólnych.
Prace wykonane w częściach wspólnych w ostatnim czasie:
2024 r.: odświeżenie i pomalowanie klatki schodowej;
2025 r.: wymiana drzwi od strony podwórza;
2026 r.: renowacja elewacji frontowej (do wysokości gzymsu); odnowienie drzwi wejściowych od ulicy; remont części elewacji od podwórza (do wysokości 3,5 m).

Powód sprzedaży: Planowany zakup nieruchomości w Poznaniu - przeniesienie kapitału bliżej miejsca zamieszkania ze względów logistycznych.

Pełna przejrzystość i dokumentacja do wglądu
Dla zainteresowanych inwestorów udostępniam szczegółową dokumentację nieruchomości, w tym: dokładny opis stanu technicznego lokali, historię remontów, historię przychodów, umowy najmu, numery ksiąg wieczystych, rzuty lokali oraz świadectwa energetyczne.

Atuty inwestycji:
- Nabywca wstępuje z mocy prawa w istniejące umowy najmu, dzięki czemu nieruchomość generuje przychód bez jakiejkolwiek przerwy, od dnia zakupu.
- Monitoring nieruchomości (3 kamery i rejestrator) - zdalny odczyt obrazu przez smartfon.
- Niskie i przewidywalne koszty utrzymania nieruchomości wspólnej - opłata eksploatacyjna ponoszona przez najemców wynosi 3,15 zł/m² i obejmuje administrację, sprzątanie, fundusz remontowy oraz ubezpieczenie. Nieruchomością wspólną zajmuje się zewnętrzna firma administrująca.
- Niskie koszty ogrzewania - budynek ogrzewany jest z jednego kotła gazowego, zasilającego 8 lokali. Zużycie rozliczane jest indywidualnie na podstawie wskazań ciepłomierzy. Koszt ogrzewania (opłata stała + energia cieplna) wszystkich 4 lokali w sezonie grzewczym 2025/26 wyniósł 5 947,60 zł (41,11 zł/m²).
- Możliwość dalszego korzystania ze sprawdzonego fachowca, który wykonuje prace w kamienicy i dobrze zna budynek.
- Transakcja bezpośrednia (0% prowizji) - zakup bezpośrednio od właściciela (osoba prywatna, sprzedaż na PCC 2%), co oznacza brak jakichkolwiek opłat dla biur nieruchomości.

*BONUS* w cenie nieruchomości
Przekażę autorskie oprogramowanie o wartości 5 500 zł do sprawnej komunikacji mailowej z najemcami. Jest to system stworzony na zamówienie specjalnie dla tego pakietu lokali. Program automatycznie pobiera dane z arkusza kalkulacyjnego oraz generuje i wysyła do najemców maile z rozliczeniem opłat, co eliminuje ryzyko pomyłek i oszczędza czas.