Warszawa Ochota
ul. Włochowska
działka budowlana na sprzedaż Bez pośrednika

Szanowni Państwo!
Oferujemy na sprzedaż grunt opisany poniżej.
 
I. STRESZCZENIE
Grunt o pow. 1.239 m2, położony w Warszawie, dzielnicy Ochota, 300 m od Alej Jerozolimskich.
Przeznaczenie w MPZP: MW/U, do 6 kondygnacji / 20 m wysokości.
Dostępne wszystkie media, w tym gaz – w ulicy. Teren jest ogrodzony.
Posesja zabudowana jest 2 małymi starymi budynkami parterowymi – do rozbiórki.
W promieniu 150 m powstały w ostatnich latach 3 nowe obiekty: centrum biznesowe Cristal Park, budynek wielomieszkaniowy Willa Ochota i Hotel Hampton by Hilton Reduta.
 
II. LOKALIZACJA
Warszawa, dzielnica Ochota, ul. Włochowska 15 – róg ul. Mszczonowskiej.
 
III. OBSZAR POSESJI
1.239 m2 - prawie regularny prostokąt o wymiarach około 46,5 m x 26,7 m.
Grunt składa się z działki nr 16/2 (1.236 m2) z obrębu ewidencyjnego nr 2-03-01
oraz dwóch skrawków:
– działka nr 16/1 (2 m2)
– działka 16/3 (1 m2).
 
IV. MEDIA
gaz – w ulicy, prąd – na działce, woda i kanalizacja – w ulicy.
 
V. OBIEKTY W OKOLICY
– po drugiej stronie ulicy: centrum biznesowe Cristal Park (Mszczonowska 4) (zdjęcie)
– na sąsiedniej działce: budynek wielomieszkaniowy pn. Willa Ochota (Mszczonowska 9) (zdjęcie)
– na drugiej sąsiedniej działce: przedwojenny dom jednorodzinny (Włochowska 17), właściciel: miasto; spadkobiercy b. właściciela przeddekretowego starają się odzyskać tę nieruchomość;
–   30 m – pomnik Reduty Ordona (zdjęcie)
– 150 m – Hotel Hampton by Hilton Reduta (zdjęcie)
– 250 m – Centrum Handlowe Atrium Reduta.
 
VI. DOJAZD I TRANSPORT PUBLICZNY
–   50 m – stacja WKD Reduta Ordona
– 300 m – przystanki aut. linii 158 (CH Reduta 01/ 02)
– 400 m – Aleje Jerozolimskie.
 
VII. MOŻLIWOŚCI ZABUDOWY – USTALENIA MPZP
Grunt jest objęty MPZP dla rejonu Szczęśliwic Płd. z 2013 r. – w załączeniu link do tego planu.
Ustalenia MPZP dla tego terenu są następujące:
 
A. ~67% działki leży w obszarze A4.1 MW/U (§ 18 MPZP):
– teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługi
– intensywność zabudowy: 3,3
– maks. wysokość zabudowy: 20 m / 6 kondygnacji
– maks. powierzchnia zabudowy działki: 50%
– min. udział powierzchni biologicznie czynnej: 20%
– nieprzekraczalne linie zabudowy zgodnie z rysunkiem planu; dopuszcza się nadwieszenie zabudowy nad ul. Mszczonowską do 2,5 m od linii zabudowy na wysokości powyżej 4,6 m od poziomu chodnika, pod warunkiem, że nie będzie to kolidowało z urządzeniami komunikacyjnymi.
 
Na sąsiedniej bliźniaczej posesji (Mszczonowska 9 – działki nr 16/1 i 16/2) o pow. 1.187 m2, tj. o 4% mniejszej, wzniesiono w 2019 r. budynek wielomieszkaniowy pn. Willa Ochota o pow. całk. 2.369 m2, w tym 41 mieszkań.
źródło: list referencyjny inwestora Home Invest dla firmy MJL nadzorującej budowę, opublikowany na stronie (w zał. plik JPG).
Budynek ma formalnie 6 kondygnacji nadziemnych, ale dodatkowo ma faktyczną 7. kondygnację w postaci antresol nad całym parterem, nie wliczaną do limitu kondygnacji wg MPZP.
W rezultacie faktyczny PUM budynku wynosi ok. 1.665 m2, w tym formalny PUM obejmujący 6 kondygnacji: 1.418 m2 + PUM 7. kondygnacji w postaci antresol nad całym parterem: ok. 247 m2.

Podobny PUM powinien być możliwy na oferowanej bliźniaczej sąsiedniej działce (większej o 52 m2),
Warunkiem jest jednak złożenie wniosku o pozwolenie na budowę wraz z projektem przed dniem 1 sierpnia, kiedy to wejdzie w życie niekorzystna nowela rozporządzenia o warunkach techn. budynków.
Może to być jednak na razie wniosek niekompletny. Więcej – poniżej w rozdz. XII.
 
B. Pozostałe ~33% działki leży w obszarze KDZb przeznaczonym pod drogę – poszerzenie ulicy. Odnośnie do przyszłego odszkodowania za tę część działki – zob. poniżej: rozdział IX.
 
 
VIII. STAN ZAGOSPODAROWANIA POSESJI
– ogrodzenie: stare z desek i blachy
– zabudowa: dwa stare budynki parterowe o pow. zabudowy 23 m2 i 37 m2 – do rozbiórki
– nikt nie mieszka na posesji od 2018 r.
– działka porośnięta zdziczałą roślinnością
– kilkanaście m3 odpadów, głownie stare drewno.
 
IX. BONUS: ODSZKODOWANIE ZA 1/3 CZĘŚĆ DZIAŁKI PRZEZNACZONĄ POD DROGĘ
Odnośnie do wspomnianej 1/3 części działki nr 16/2 przeznaczonej w MPZP pod poszerzenie ulicy Mszczonowskiej – nabywca będzie mógł złożyć wniosek w trybie art. 98 UGN do prezydenta Warszawy o wydanie decyzji o wydzieleniu i wywłaszczeniu tej części działki za odszkodowaniem w kwocie ok. 1 mln zł.

W powyższy sposób wydzielona została w 2019 r. analogiczna część wspomnianej sąsiedniej posesji Mszczonowska 9 w postaci działki nr 17/2.
 
X. WŁAŚCICIELE NIERUCHOMOŚCI
Nieruchomość sprzedaje dwoje współwłaścicieli:
- Magdalena, mieszkająca poza Warszawą
- Juliusz, autor tego ogłoszenia, mieszkający w Warszawie, prawnik i pełnomocnik pierwszej współwłaścicielki.
Poprzednik prawny sprzedających nabył nieruchomość przez zasiedzenie.
Nabycie spadku po nim zostało potwierdzone ANPD i zgłoszone do US.
 
XI. WKRÓTCE SPODZIEWANA FINALIZACJA SPRAWY O ZASIEDZENIE
Przed Sądem Rejonowym dla m. st. Warszawy toczy się postępowanie z wniosku sprzedających o stwierdzenie nabycia nieruchomości przez wspomniane zasiedzenie w 2012 r.
Dnia 22 stycznia br. Sąd uznał roszczenie sprzedających za uprawdopodobnione i wydał postanowienie o zabezpieczeniu go przez wpis ostrzeżenia w dziale III KW (art. 730 (1) § 1 kpc).
Końcowego postanowienia sądu, które ostatecznie potwierdzi zasiedzenie w 2012 r, spodziewam się w czerwcu lub lipcu.
Spodziewam się też, że dotychczasowy właściciel (Gmina) z 3 powodów nie będzie tego skarżyć.
Na razie jednak w dziale II księgi wieczystej jako właściciel wpisana jest Gmina, która też włada posesją.
 
XII. WSTĘPNY WNIOSEK O POZWOLENIE NA BUDOWĘ DO DNIA 1 SIERPNIA – DO PÓŹN. UZUP.
Jak wspomniano wyżej w rozdz. VII, wniosek o pozwolenie na budowę składany przed dniem 1 sierpnia może być na razie wielorako niekompletny.
Zgodnie bowiem z art. 33 ust. 6 PrBud i art. 64 § 2 KPA, jeśli wniosek taki ma braki, organ nadzoru budowlanego wzywa do jego uzupełnienia. Daje to dodatkowe kilka tygodni czasu po dniu 1 sierpnia.
Dotyczy to w szczególności uzupełnienia następujących załączników do wspomnianego wniosku:
- postanowienia sądu, które ostatecznie potwierdzi nabycie działki przez zasiedzenie w 2012 r.
- projektu technicznego budynku.
Aczkolwiek, zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane do wniosku o pozwolenie na budowę załączyć wystarczy oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Tylko w razie wątpliwości organ może zażądać złożenia dowodu własności działki.
Z racji wyżej opisanych okoliczności sprzedający, będący już teraz materialnoprawnymi właścicielami działki, mogą już teraz złożyć w dobrej wierze takie oświadczenie. Wkrótce zaś sąd powinien ostatecznie potwierdzić ich prawa do działki.
 
XIII. CENA I INNE WARUNKI SPRZEDAŻY
Cena 4,9 mln zł – do negocjacji w powiazaniu z innymi warunkami sprzedaży.
Niniejsze ogłoszenie nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 § 1 KC, ale zaproszenie do negocjacji.
 
 
XIV. PROPONOWANY SCENARIUSZ DZIAŁAŃ
1.    Umowa przedwstępna sprzedaży
2.    Przed dniem 1 sierpnia: wniosek o pozwolenie na budowę (choćby niekompletny) z projektem bud.  
3.    Finalizacja sprawy sądowej o zasiedzenie
4.    Wpis sprzedających do KW
5.    Umowa sprzedaży i zapłata ceny

• ul. Włochowska, Warszawa Ochota
• Na sprzedaż działka budowlana o powierzchni 1239 m².
• Wymiary działki: 46,5 m x 26,7 m
• Dojazd: asfalt
• Media: woda, kanalizacja, prąd, gaz
• Ogłoszenie bezpośrednio od właściciela