Nowe Przybojewo - grunt inwestycyjny 71 531 m² (7,1531 ha)
gm. Czerwińsk nad Wisłą, pow. płoński, woj. mazowieckie
Nieruchomość
Nieruchomość gruntowa o charakterze inwestycyjnym, składająca się z dwóch działek ewidencyjnych o łącznej powierzchni 71 531 m² (7,1531 ha), zabudowana dwoma budynkami gospodarczymi w rolnictwie, oferowana w całości.
Działka nr 130
- powierzchnia: 20 700 m² (2,0700 ha)
- sposób korzystania: grunty orne
Działka nr 137/1
- powierzchnia: 50 831 m² (5,0831 ha)
- sposób korzystania: grunty rolne zabudowane
Zabudowania
Na działce nr 137/1 znajdują się dwa budynki gospodarcze w rolnictwie o powierzchni zabudowy 261,00 m² oraz 80,00 m², częściowo wykraczające poza jej granicę na działkę sąsiednią. W operacie szacunkowym z 18.05.2026 r. budynki potraktowano jako przeznaczone do rozbiórki; ich stan techniczny nie był przedmiotem odrębnej ekspertyzy.
Sprzedający uzgadniają z właścicielem działki sąsiedniej sposób uregulowania stanu prawnego zabudowań, w tym możliwość ich rozbiórki.
Stan prawny
Prawo własności. Księga wieczysta bez wpisów w dziale III i IV. Nieruchomość jest obecnie wydzierżawiona na cele rolnicze; trwają rozmowy o wcześniejszym rozwiązaniu umowy dzierżawy.
Działka nr 137/1 jest objęta MPZP jedynie częściowo (ok. 4 600 m² poza planem), w związku z czym do nabycia nieruchomości mogą mieć zastosowanie przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (m.in. wymogi wobec nabywcy oraz prawo pierwokupu).
Media
- prąd - sieć elektroenergetyczna w przyległej drodze (ul. Szlak Truskawkowy), ok. 0 m od granicy działki nr 137/1; na działkach brak urządzeń energetycznych operatora. Przyłączenie do sieci SN 15 kV technicznie możliwe (potwierdzenie Energa-Operator); moc przyłączeniowa określana w warunkach przyłączenia, na wniosek inwestora.
- woda - sieć wodociągowa DN110 na działce nr 137/1 (pas przy wschodniej granicy, 0 m), sieć DN160 ok. 15 m od granicy działki nr 130; ciśnienie ok. 4 atm. Maksymalny pobór określa operator w warunkach technicznych, na wniosek inwestora. Dla potrzeb technologicznych MPZP dopuszcza własne ujęcie wody na działce.
- kanalizacja - brak sieci (najbliższa ok. 12 km); MPZP przewiduje przyzakładową oczyszczalnię ścieków.
- gaz - brak sieci; MPZP przewiduje zasilanie z projektowanej stacji redukcyjnej w Czerwińsku nad Wisłą.
Dostęp i komunikacja
Działka nr 137/1 ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ul. Szlak Truskawkowy (nawierzchnia asfaltowa). Dojazd do działki nr 130 odbywa się drogą gruntową.
Droga krajowa nr 62 w odległości ok. 2,4 km, droga ekspresowa S7 (Gdańsk-Warszawa) ok. 14 km (węzeł w rejonie Zakroczymia). Lotnisko Warszawa-Modlin ok. 17 km, Lotnisko Chopina ok. 71 km, centrum Warszawy ok. 53 km. Najbliższa stacja kolejowa: Modlin (Nowy Dwór Mazowiecki), ok. 22 km. Dojazd do Płońska i Nowego Dworu Mazowieckiego ok. 30 min.
Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP)
Działka nr 130 - objęta MPZP w całości, na podstawie Uchwały nr 26/VI/2007 Rady Gminy Czerwińsk nad Wisłą z dnia 31 stycznia 2007 r. (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego fragmentów wsi Goławin i Nowe Przybojewo). Działka położona jest w obszarach:
- 4P/S/U - tereny produkcji, składów, magazynów, usług uciążliwych, rzemiosła i drobnej wytwórczości
- 6WZ - ujęcie wód podziemnych
- 7EE - stacja transformatorowa
- KDW - drogi wewnętrzne
- ZI - tereny zieleni izolacyjnej
Działka nr 137/1 - objęta MPZP częściowo. Część objęta MPZP (Uchwała nr 26/VI/2007), ok. 46 100 m², położona jest w obszarach 4P/S/U, 6NO (infrastruktura techniczna) oraz ZI. Łącznie planem objęte jest ok. 67 300 m², tj. ok. 94% nieruchomości.
Część nieobjęta MPZP, ok. 4 600 m² we wschodniej części działki (wokół istniejących zabudowań), nie ma ustalonego przeznaczenia. Dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (Uchwała nr 207/XXIX/2006 z dnia 10 marca 2006 r.) utraciło moc z dniem 31 sierpnia 2026 r., a plan ogólny gminy jest w trakcie sporządzania. Do czasu jego wejścia w życie uzyskanie dla tej części decyzji o warunkach zabudowy co do zasady nie jest możliwe. W szacunku chłonności część ta została potraktowana jako rezerwa terenu / powierzchnia biologicznie czynna. Zasięg terenów P/S/U - na wyrysie z planu. Podane powierzchnie wyliczono z granic działek i planu; zostaną potwierdzone przez geodetę.
Parametry zabudowy wg MPZP (dla terenów objętych planem, oznaczenie P/S/U)
Poniższe parametry wynikają z Uchwały nr 26/VI/2007 i obowiązują na terenach objętych MPZP, tj. na całej działce nr 130 oraz na części działki nr 137/1 objętej planem. Nie dotyczą części działki nr 137/1 położonej poza MPZP.
- minimalna powierzchnia biologicznie czynna: 30%
- maksymalna wysokość zabudowy usługowej: 9,0 m (dla zabudowy produkcyjnej - wg przepisów odrębnych, bez sztywnego limitu w planie)
- nieprzekraczalne linie zabudowy: 25 m od drogi krajowej nr 62, 15 m od drogi powiatowej, 5 m od dróg gminnych i wewnętrznych
- miejsca postojowe: min. 2 na 100 m² pow. użytkowej (produkcja, usługi, rzemiosło)
- dopuszczalny poziom hałasu: 45 dB@ w dzień / 35 dB@ w nocy
- zaopatrzenie w wodę: z sieci; dla terenów P/S/U dopuszczone własne ujęcie na działce (za pozwoleniem wodnoprawnym)
- ścieki: do przyzakładowej oczyszczalni mechaniczno-biologicznej przewidzianej w planie
- gaz przewodowy: plan przewiduje zasilanie z projektowanej stacji redukcyjnej w Czerwińsku
Potencjał inwestycyjny (szacunek orientacyjny)
Przy wymogu 30% powierzchni biologicznie czynnej do ok. 70% terenu objętego planem może być zabudowane i utwardzone. Po uwzględnieniu stref technicznych oraz części działki nr 137/1 poza planem orientacyjna chłonność pod jednokondygnacyjną halę produkcyjno-magazynową wynosi ok. [numer]0 m² powierzchni zabudowy (footprint w przybliżeniu równy powierzchni najmu GLA). Skala ta pozwala na średniej wielkości zakład przetwórczy, chłodnię, sortownię lub obiekt BTS pod jednego najemcę.
Jest to szacunek wskaźnikowy, nie projekt. Precyzyjne wyliczenie, z uwzględnieniem m.in. wymaganych planem miejsc postojowych, wymaga koncepcji architektonicznej.
Pozycja cenowa
Cena: 4 500 000 zł + VAT (jeżeli sprzedaż podlega opodatkowaniu), tj. ok. 62,91 zł/m². Cena poniżej średniej z 13 porównywalnych transakcji gruntów produkcyjno-usługowych w powiecie płońskim i nowodworskim z ostatnich 24 miesięcy (zakres [numer] zł/m²).
Lokalizacja
Miejscowość Nowe Przybojewo, wśród terenów rolniczej przestrzeni produkcyjnej, w sercu jednego z największych w Polsce zagłębi uprawy owoców miękkich (dominują truskawki i maliny). Bliskość Targowiska Gminnego w Nowym Przybojewie (giełda owoców miękkich). Teren płaski, działki o regularnym kształcie.
Kluczowe atuty według przeznaczenia inwestycji
- Przetwórstwo rolno-spożywcze / grupy producenckie: lokalizacja przy źródle surowca (zagłębie truskawkowe, giełda owoców na miejscu); MPZP dopuszcza produkcję; plan przewiduje przyzakładową oczyszczalnię ścieków i dopuszcza własne ujęcie wody na działce; potwierdzona przez operatora techniczna możliwość przyłączenia energetycznego.
- Chłodnie / fresh logistics (cold-chain): duży, płaski teren o regularnym kształcie; MPZP pod magazyny i składy; teren pod stację transformatorową (7EE) przewidziany w planie; Energa-Operator potwierdziła pisemnie techniczną możliwość przyłączenia; możliwość własnego ujęcia wody (istotne przy dużym zapotrzebowaniu).
- Deweloperzy BTS: obowiązujący MPZP pod produkcję i magazyny; parametry zabudowy określone w planie (linie zabudowy 25/15/5 m, wysokość zabudowy usługowej 9 m, 30% pow. biologicznie czynnej); orientacyjna chłonność 16-21 tys. m² pod jednego najemcę; operat szacunkowy z 18.05.2026 r.; księga wieczysta bez wpisów w dziale III i IV; przewaga cenowa względem rynku w rejonie Nowego Modlina.
- Inwestorzy branżowi / kapitał regionalny: grunt z ustalonym przeznaczeniem produkcyjnym pod rozbudowę działalności lub zabezpieczenie kapitału; potwierdzona techniczna możliwość przyłączenia energii elektrycznej; cena poniżej średniej z porównywalnych transakcji w regionie.
Status: sprzedaż w całości
Niniejsze ogłoszenie ma charakter informacyjny i nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 ustawy Kodeks cywilny. Informacje w nim zawarte mogą podlegać zmianom i nie stanowią zapewnienia w rozumieniu przepisów o rękojmi.
Nowe Przybojewo - investment land 71,531 m² (7.1531 ha)
Czerwińsk nad Wisłą commune, Płońsk county, Masovian voivodeship
Property
Investment land comprising two cadastral plots with a total area of 71,531 m² (7.1531 ha), built up with two agricultural outbuildings, offered as a whole.
Plot no. 130
- area: 20,700 m² (2.0700 ha)
- current use: arable land
Plot no. 137/1
- area: 50,831 m² (5.0831 ha)
- current use: built-up agricultural land
Buildings
Plot no. 137/1 is built up with two agricultural outbuildings with footprint areas of 261.00 m² and 80.00 m², which partly extend beyond its boundary onto the neighbouring plot. In the valuation report of 18 May 2026 the buildings are treated as designated for demolition; their technical condition has not been the subject of a separate survey.
The sellers are agreeing with the owner of the neighbouring plot how to regularise the legal status of the outbuildings, including the option of their demolition.
Legal status
Freehold ownership. Land and mortgage register (księga wieczysta) with no entries in Sections III and IV. The property is currently let for agricultural use; discussions on early termination of the lease are under way.
As plot no. 137/1 is only partially covered by the local development plan (approx. 4,600 m² outside the plan), the acquisition of the property may be subject to the Polish Act on the Shaping of the Agricultural System (including requirements regarding the buyer and pre-emption rights).
Utilities
- electricity - power line in the adjoining road (Szlak Truskawkowy St.), approx. 0 m from the boundary of plot no. 137/1; no operator equipment on the plots. Connection to the 15 kV medium-voltage grid is technically feasible (confirmed by Energa-Operator); connection capacity to be set in connection conditions issued upon the investor's application.
- water - DN110 water main on plot no. 137/1 (strip along the eastern boundary, 0 m), DN160 main approx. 15 m from the boundary of plot no. 130; pressure approx. 4 bar. Maximum consumption is set by the operator in technical conditions issued upon the investor's application. For process water, the local development plan permits a private intake on the plot.
- sewage - no network (nearest approx. 12 km); the local development plan provides for an on-site treatment plant.
- gas - no network; the local development plan provides for supply from a planned pressure-reduction station in Czerwińsk nad Wisłą.
Access and communication
Plot no. 137/1 has direct access to a public road - Szlak Truskawkowy St. (asphalt surface). Access to plot no. 130 is via an unpaved road.
National road DK62 approx. 2.4 km away; S7 expressway (Gdańsk-Warsaw) approx. 14 km (junction near Zakroczym). Warsaw Modlin Airport approx. 17 km, Warsaw Chopin Airport approx. 71 km, Warsaw city centre approx. 53 km. Nearest railway station: Modlin (Nowy Dwór Mazowiecki), approx. 22 km. Płońsk and Nowy Dwór Mazowiecki approx. 30 min by car.
Designation in the local development plan (MPZP)
Plot no. 130 - covered by the MPZP in its entirety, based on Resolution no. 26/VI/2007 of the Czerwińsk nad Wisłą Commune Council of 31 January 2007 (local development plan for parts of the villages of Goławin and Nowe Przybojewo). The plot lies within the following areas:
- 4P/S/U - production, storage, warehousing, services with environmental impact, crafts and small-scale manufacturing
- 6WZ - groundwater intake
- 7EE - transformer station
- KDW - internal roads
- ZI - buffer greenery
Plot no. 137/1 - partially covered by the MPZP. The part covered by the plan (Resolution no. 26/VI/2007), approx. 46,100 m², lies within areas 4P/S/U, 6NO (technical infrastructure) and ZI. In total, approx. 67,300 m², i.e. approx. 94% of the property, is covered by the plan.
The part outside the MPZP, approx. 4,600 m² in the eastern part of the plot (around the existing outbuildings), has no established designation. The commune's former Study of Conditions and Directions of Spatial Development (Resolution no. 207/XXIX/2006 of 10 March 2006) ceased to have effect on 31 August 2026, and the commune's general plan is currently being prepared. Until it enters into force, a zoning decision (WZ) for this part cannot, as a rule, be obtained. In the capacity estimate this part has been treated as a land reserve / biologically active area. The extent of the P/S/U areas is shown on the plan extract. The areas stated have been calculated from the plot and plan boundaries and will be confirmed by a surveyor.
Building parameters under the MPZP (areas covered by the plan, designation P/S/U)
The following parameters result from Resolution no. 26/VI/2007 and apply to the areas covered by the MPZP, i.e. the whole of plot no. 130 and the part of plot no. 137/1 covered by the plan. They do not apply to the part of plot no. 137/1 outside the MPZP.
- minimum biologically active area: 30%
- maximum height of service buildings: 9.0 m (production buildings - per separate regulations, no fixed limit in the plan)
- non-exceedable building lines: 25 m from national road no. 62, 15 m from county roads, 5 m from municipal and internal roads
- parking: min. 2 spaces per 100 m² of usable area (production, services, crafts)
- permissible noise level: 45 dB@ by day / 35 dB@ by night
- water supply: from the mains; for P/S/U areas a private intake on the plot is permitted (subject to a water-law permit)
- sewage: to an on-site mechanical-biological treatment plant provided for in the plan
- mains gas: the plan provides for supply from a planned gas pressure-reduction station in Czerwińsk
Investment potential (indicative estimate)
With the 30% biologically active area requirement, up to approx. 70% of the land covered by the plan can be built up and paved. After allowing for technical zones and the part of plot no. 137/1 outside the plan, the indicative capacity for a single-storey production/warehouse building is approx. [numer]0 m² of footprint (footprint approximately equal to Gross Leasable Area, GLA). This scale allows for a medium-sized processing plant, cold store, sorting facility or a single-tenant BTS facility.
This is an indicative estimate, not a design. A precise calculation, taking into account among other things the parking required by the plan, requires an architectural concept.
Pricing position
Price: PLN 4,500,000 + VAT (if applicable), i.e. approx. PLN 62.91/m². Price below the average of 13 comparable transactions in production/service land in the Płońsk and Nowy Dwór counties over the last 24 months (range PLN 45.00-162.60/m²).
Location
Nowe Przybojewo, set among agricultural land in the heart of one of Poland's largest soft-fruit growing regions (mainly strawberries and raspberries). Close to the Commune Marketplace in Nowe Przybojewo (soft-fruit exchange). Flat terrain, regularly shaped plots.
Key assets by investment purpose
- Agri-food processing / producer groups: located at the source of raw material (strawberry-growing region, fruit exchange on site); the MPZP permits production; the plan provides for an on-site sewage treatment plant and permits a private water intake on the plot; technical feasibility of the electricity connection confirmed by the grid operator.
- Cold stores / fresh logistics (cold chain): large, flat, regularly shaped site; MPZP permits warehousing and storage; area for a transformer station (7EE) provided for in the plan; Energa-Operator has confirmed in writing that connection is technically feasible; possibility of a private water intake (important with high demand).
- Build-to-suit (BTS) developers: MPZP in force permitting production and warehousing; building parameters set out in the plan (building lines 25/15/5 m, service building height 9 m, 30% biologically active area); indicative capacity of [numer]0 m² for a single tenant; valuation report dated 18 May 2026; land register with no entries in Sections III and IV; price advantage over the Nowy Modlin area market.
- Trade investors / regional capital: land with an established production designation for business expansion or capital preservation; technical feasibility of the electricity connection confirmed; price below the average of comparable transactions in the region.
Status: sale as a whole
This listing is for informational purposes only and does not constitute an offer within the meaning of Article 66 of the Polish Civil Code. The information contained herein is subject to change and does not constitute a warranty within the meaning of the relevant statutory provisions.