ul. Olesin, Warszawa Białołęka

Działka 1240 m2 dla kogoś, kto chce zbudować duży dom przy lesie i zostać w granicach Warszawy.

Decyzja o warunkach zabudowy jest już wydana i jest ostateczna: nr 184/BIA/WZ/2026 z 12 maja 2026 r., ostateczna od 17 czerwca 2026 r. Przenoszę ją na Kupującego. Po akcie notarialnym można od razu zlecić projekt i złożyć wniosek o pozwolenie na budowę.

Uzyskanie tej decyzji zajęło mi półtora roku i kilka wniosków, z dwoma postanowieniami Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Ten etap Kupujący ma z głowy.

DLACZEGO TO WAŻNE TERAZ

Gminy mają czas do 31 sierpnia 2026 r. na uchwalenie planów ogólnych. Po wejściu planu w życie nowe decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane tylko dla działek położonych w obszarach uzupełnienia zabudowy, wyznaczonych w tym planie.

Warszawa planu jeszcze nie uchwaliła. Po konsultacjach wpłynęło ponad 27 tysięcy pism z uwagami i trwają ponowne uzgodnienia. Nie wiadomo, które działki na Olesinie znajdą się w obszarach uzupełnienia zabudowy.

Uchwalenie planu ogólnego nie unieważnia decyzji już wydanych.

DOM, KTÓRY TU POSTAWISZ

Decyzja pozwala na dom jednorodzinny wolnostojący o łącznej powierzchni kondygnacji do 347 m2, czyli ok. 270 do 290 m2 powierzchni użytkowej. Dwie kondygnacje nadziemne, wysokość do 9 m. Zostaje przy tym ok. 870 m2 ogrodu, bo 70% działki ma pozostać biologicznie czynne.

Pozostałe parametry: powierzchnia zabudowy do 173 m2, szerokość elewacji frontowej 14 m z tolerancją 20%, dach dwuspadowy lub wielospadowy o nachyleniu od 20 do 40 stopni, dwa miejsca postojowe, bez wymogu podpiwniczenia.

SAMA DZIAŁKA

Powierzchnia 1240 m2, kształt zwarty, ok. 35 na 38 m.

Teren płaski, sucha łąka. Nie ma drzew do wycinki ani kosztów niwelacji, koparka może wjechać pierwszego dnia.

Granice wytyczone geodezyjnie, słupki widoczne w terenie. Nieprzekraczalna linia zabudowy 5 m od drogi. Od tyłu pola i ściana lasu.

MEDIA

Poniższe ustalenia pochodzą z pkt 5.1 decyzji i opierają się na pismach gestorów sieci.

Prąd. Stoen Operator potwierdził pismem z 14 października 2025 r. możliwość zasilania obiektu mocą przyłączeniową 20 kW, przy wykorzystaniu istniejącej oraz projektowanej sieci niskiego napięcia. To wystarcza na pompę ciepła, indukcję i ładowarkę do samochodu.

Woda. W ul. Olesin biegnie magistrala wodociągowa DN 300 o charakterze rozbiorczym. Zgodnie z informacją techniczną MPWiK z 20 października 2025 r. to ona będzie źródłem zaopatrzenia w wodę po rozbudowie sieci w drodze dojazdowej. Na dziś ujęcie własne, docelowo wodociąg miejski.

Ścieki. Szczelny zbiornik bezodpływowy, docelowo kanalizacja miejska.

Ogrzewanie. Indywidualne źródło ciepła, w praktyce pompa ciepła. Gazu w ulicy nie ma, więc nie ma też opłat przyłączeniowych.

W decyzji zapisano wprost: "Projektowane uzbrojenie działki jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego" (Załącznik nr 2, pkt 2.3).

Napisz, kiedy możesz przyjechać. Pokazuję działkę też w soboty i niedziele.

DOJAZD

Wjazd z ul. Olesin drogami wewnętrznymi, utwardzone kruszywem, przejezdne przez cały rok.
Droga 34/15 przylega bezpośrednio do granicy działki, jej stan widać na zdjęciach.

ODLEGŁOŚCI

Pieszo: ściana lasu 500 m, przystanek Augustówek ok. 700 m, najbliższe przedszkole ok. 830 m.

Samochodem:
przedszkole Europejskie 3, 1,8 km, 5 min
apteka, 2,4 km, 5 min
Szkoła Podstawowa nr 31 przy ul. Kobiałka 49, 3,4 km, 8 min
Biedronka 3,6 km, Netto 3,8 km, Lidl 5,5 km
węzeł S8 Marki, 6,9 km, 15 min
CH Marki z Auchan, 7,2 km, 15 min
metro Dworzec Gdański, 16,1 km, 23 min
metro Młociny, 16,5 km, 23 min
Rondo Dmowskiego, 19,4 km, 28 min
Lotnisko Chopina, 29,2 km, 37 min

W zasięgu spaceru zatrzymuje się pięć linii autobusowych: 120 do Dworca Wschodniego, 134 do metra Marymont, 226 do metra Bródno, 234 na Żerań Wschodni, 326 do metra Marymont i metra Bródno. Do dwóch stacji metra dojedziesz bez przesiadki.

PRZYRODA

Rezerwat Łęgi Czarnej Strugi, ok. 1,9 km. To 39,53 ha chronionych lasów łęgowych, prowadzi tędy zielony szlak.

Rezerwat Puszcza Słupecka, ok. 3,4 km, z szeroką ścieżką dookoła, dobrą na rower i spacer z wózkiem.

Ściana lasu 500 m od działki.

OKOLICA

Dominującą funkcją okolicy jest zabudowa jednorodzinna wolnostojąca, tak stwierdza analiza urbanistyczna zawarta w decyzji. Sąsiednie domy przy Olesin 31A, 31C, 31E i 31F są z ostatnich lat.

Szkoła Podstawowa nr 31 przy ul. Kobiałka 49 przechodzi modernizację, na drugi etap miasto przeznaczyło 25 mln zł.

Białołęka ma blisko 200 tys. mieszkańców i jest najszybciej rosnącą dzielnicą Warszawy. Warszawski adres oznacza meldunek w stolicy, warszawską rejonizację szkół i warszawskie usługi komunalne.

CENA

1 295 800 zł, czyli 1 045 zł/m2. Cena do negocjacji dla kupującego z gotówką lub promesą kredytową.

DOKUMENTY

Do wglądu od pierwszego spotkania: decyzja o warunkach zabudowy nr 184/BIA/WZ/2026, pełne 14 stron wraz z załącznikami; wypis z rejestru gruntów; mapa z załącznikiem graficznym nr 1 z obrysem dopuszczalnej zabudowy; odpis z księgi wieczystej.

Dostajesz cały dokument, nie wybrane strony. Możesz go dać swojemu architektowi przed wpłatą zaliczki.

KONTAKT

Napisz, kiedy możesz przyjechać. Pokazuję działkę również w weekendy. Przejdziemy granice w terenie i decyzję punkt po punkcie, a dokumentację dostajesz do wglądu na miejscu.

Sprzedaję bezpośrednio, jako właściciel.

Kontakt przez wiadomość lub telefonicznie, pod przyciskiem kontaktu. Odpisuję od ręki.