Jak dostać kredyt hipoteczny? Bezpłatny poradnik kredytowy.

Źródła przychodu a kredyt hipoteczny

Ostatnia aktualizacja: maj 2017

Jeżeli zastanawiasz się, czy masz szansę otrzymać kredyt hipoteczny, to pamiętaj, że oceniając Twój wniosek, bank zwróci uwagę nie tylko na wysokość osiąganych przez Ciebie dochodów, ale również na tytuł, z jakiego je uzyskujesz. Na pewno zainteresuje go także okres zatrudnienia lub prowadzenia działalności gospodarczej.

Być może – jak wiele osób w dzisiejszych czasach – uzyskujesz dochody z różnych źródeł. Ale uwaga! Dla banku Twoim dochodem pozwalającym na ocenę zdolności kredytowej są tylko te pieniądze, które zarobiłeś legalnie, oficjalnie, od których zapłaciłeś podatek i odprowadziłeś składki na ubezpieczenia społeczne.

Tylko udokumentowane dochody

Swój dochód musisz wykazać na wystawionym przez pracodawcę zaświadczeniu o zarobkach, więc wszelkiego rodzaju “koperty wręczane pod stołem” i inne nieudokumentowane dochody nie będą przez bank brane pod uwagę. Może się zatem zdarzyć, że choć de facto nie narzekasz na brak pieniędzy, to nie będziesz miał szansy na kredyt. Spójrzmy na przykład.

Pan Marian pracuje u swojego szwagra. Oficjalnie zarabia 1500 zł brutto (obecnie najniższe wynagrodzenie), ale dodatkowo dostaje jeszcze 2000 zł netto nieopodatkowanego dochodu. W tym przypadku bank weźmie pod uwagę tylko te 1500 zł brutto, bo tylko ta kwota zostanie uwzględniona na wystawionym przez przedsiębiorczego szwagra zaświadczeniu o zarobkach pana Mariana. Przy takich dochodach uzyskanie kredytu hipotecznego jest praktycznie niemożliwe.

Jeżeli sytuacja pana Mariana coś Ci przypomina, to póki czas, czyli przed złożeniem wniosku, pomyśl, co możesz zrobić, żeby móc zanieść do banku dokument potwierdzający, że przynajmniej przed ostatnie 3 miesiące całe Twoje wynagrodzenie było w pełni opodatkowane, a pracodawca odprowadzał za Ciebie składki na ubezpieczenia społeczne. Dopiero wtedy będziesz miał dochody pozwalające ubiegać się o kredyt hipoteczny. A w to, jak wygląda Twoja sytuacja finansowa po wypłacie kredytu, bank już wnikał nie będzie; oczywiście pod warunkiem, że będziesz spłacał swoje zobowiązanie zgodnie z harmonogramem.

Okres zatrudnienia

Oprócz wysokości Twoich oficjalnych zarobków znaczenie ma także rodzaj umowy, jaka łączy Cię z pracodawcą. Bank będzie chciał wiedzieć, czy zatrudniono Cię na czas nieokreślony, czy określony. W tym pierwszym przypadku powinieneś pracować od minimum 3 miesięcy (banki z takiego okresu wyliczą średnie dochody), choć są i tacy kredytodawcy, którzy wymagają, aby okres zatrudnienia wyniósł minimum 6 miesięcy. Co więcej, może się zdarzyć, że jeżeli w ostatnim czasie płynnie zmieniłeś pracę (nie było przerwy pomiędzy jedną a drugą firmą), to bank poprosi Cię również o okazanie świadectwa pracy z poprzedniego zakładu.

Umowa na czas określony

Wiadomo, że nie zawsze pracodawca zatrudnia od razu na stałe. Zdarzają się umowy próbne lub na czas określony, bo taka jest np. polityka kadrowa firmy. Banki to rozumieją i w większości przypadków wymagają, aby umowa na czas określony przewidywała, że będziesz w danej firmie zatrudniony jeszcze przez przynajmniej 6 miesięcy. Dodatkowo bank może poprosić potencjalnego Cię o dostarczenie promesy zatrudnienia, czyli dokumentu, w którym pracodawca zobowiązuje się do zatrudnienia pracownika po zakończeniu aktualnej umowy.

Uzyskanie promesy to w większości firm żaden problem; może dlatego, że nie rodzi ona żadnych skutków prawnych – jeżeli firma jednak nie przedłuży umowy, to nie poniesie z tego tytułu żadnej odpowiedzialności. Jedyną konsekwencją będą tu problemy pracownika ze spłatą rat (jeżeli nie będzie miał dochodów), ale przecież nikt mu nie zabrania znaleźć innego zatrudnienia.

Umowy cywilnoprawne

W niektórych przypadkach pracownicy są zatrudniani na podstawie umowy cywilnoprawnej, czyli np. umowy zlecenia. W takich sytuacjach banki są już bardziej rygorystyczne i wymagają udokumentowania dochodu co najmniej za ostatnie 6 miesięcy, a są i takie, które dochód z takiej umowy biorą pod uwagę jedynie w przypadku, gdy jest on uzyskiwany od 12, 18 a nawet 24 miesięcy! Oprócz wysokości dochodu kredytodawcy patrzą także na koszty uzyskania przychodów, a te mogą wynieść 20 lub 50%.

Wynagrodzenie dodatkowe

Oprócz wynagrodzenia zasadniczego możesz również dostawać różnego rodzaju nagrody i premie (uznaniowe, motywacyjne itp.) lub trzynastki. Bank oczywiście weźmie pod uwagę i takie wpływy, ale najbardziej będzie się z nimi liczył w przypadku, jeśli będą one miały charakter ciągły, np. gdybyś premię otrzymywał od kilku lat co 3 miesiące. Jeżeli zaś te dodatkowe środki pojawiają się na Twoim koncie sporadycznie, to banki mogą doliczyć do średniego wynagrodzenie jedynie część wypłaconej premii lub nagrody.

Wynajem nieruchomości

Oprócz dochodów z umowy o pracę oraz tych uzyskiwanych z tytułu umów zlecenia banki akceptują również i inne dające się udokumentować, opodatkowane źródła dochodów. Można do nich zaliczyć np. wynajem nieruchomości. Jeżeli zatem jesteś szczęśliwym właścicielem nieruchomości, którą wynajmujesz od minimum 6 miesięcy (niektórzy kredytodawcy wolą, żeby był to rok lub nawet 24 miesiące), to bank z pewnością weźmie pod uwagę dochód, jaki z tego tytułu osiągasz (pod warunkiem oczywiście, że podpisałeś z wynajmującym umowę i odprowadzasz stosowne podatki).

Emerytura lub renta

Kolejne honorowane przez banki wpływy to te pochodzące z emerytury lub renty. Zwłaszcza na emerytów kredytodawcy patrzą dość przychylnym okiem, jako na osoby mające stały i stabilny dochód. Renciści również mogą liczyć na kredyt, pod warunkiem, że przyznano im rentę bezterminową. W obu przypadkach jest jednak małe “ale”. Trzeba pamiętać, że aktualnie wiek emerytalny osiąga się po ukończeniu 60 lub 65 lat, a banki – jak już wiesz – udzielają kredytów hipotecznych zasadniczo do 80. roku życia (wtedy kredyt musi zostać już spłacony). Tak oto ze względu na okres kredytowania zdolność kredytowa rencistów i emerytów będzie odpowiednio niższa. Więcej szczęścia mają osoby, które mogą przejść na emeryturę wcześniej np. pracownicy służb mundurowych.

Działalność gospodarcza

Coraz więcej osób decyduje się na otwarcie własnej działalności gospodarczej, co ma oczywiście swoje plusy i minusy. Oczywiście banki nie mają nic przeciwko kredytowaniu osób przedsiębiorczych – w większości przypadków dają im szansę ubiegania się o kredyt hipoteczny już po 12 miesiącach od chwili założenia firmy. Siłą rzeczy jednak sposób oceniania zdolności kredytowej przedsiębiorców ma swoją specyfikę. Jaką?

Jeżeli prowadzisz działalność, to zamiast zaświadczenia o zarobkach powinieneś pokazać się u kredytodawcy z książką przychodów i rozchodów (najczęstsza opcja). Bank sprawdzi, jak wyglądały następujące pozycje: przychody, koszty oraz dochód brutto, uzyskiwany po odjęciu kosztów od przychodów. Odjęty zostanie też podatek dochodowy, natomiast odpisy amortyzacyjne traktowane będą in plus, jako zwiększające zdolność kredytową.

Jeżeli należysz do tych operatywnych przedsiębiorców, którzy starają się mieć jak najniższy dochód, aby zapłacić jak najmniejszy podatek dochodowy (a najlepiej nie płacić go wcale), to pamiętaj, że – jak to mawiają bankowcy – kij ma dwa końce. Może i zaoszczędzisz na podatku dochodowym, ale jeśli nie wykażesz dochodu, to nie będziesz miał (w większości przypadków) zdolności kredytowej. A zatem – drogi przedsiębiorco – jeżeli myślisz o kredycie hipotecznym, to ogranicz przez jakiś czas koszty, tak abyś mógł pochwalić się jak najwyższym dochodem.

Trudniej będzie Ci przekonać bank do udzielenia Ci kredytu, jeśli rozliczasz się na zasadzie ryczałtu. Twój dochód zostanie w takim przypadku wyliczony według wzoru np. 20% × roczny przychód. Oznacza to, że w przypadku przychodu rocznego w wysokości 120.000 zł bank policzy tylko 24.000 zł, więc dochód miesięczny wyniesie zaledwie 2000 zł. Gdyby jeszcze trzeba było podzielić tę kwotę na kilka osób (bo w rodzinie pracuje tylko jedna), to z marzeniami o zastrzyku gotówki możesz się pożegnać.

Ale głowa do góry! Na pocieszenie powiem, że podane w powyższym wzorze 20% przychodu to jedna z niższych wartości. Są na rynku i takie banki, które znacznie lepiej liczą dochód osób na ryczałcie, biorąc – zamiast 20% – 50–70% przychodu.

Dochód osiągany zagranicą

Po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej wielu naszych rodaków wyjechało do pracy za granicę. Część z nich jednak, być może rozczarowana życiem na Zachodzie, planuje powrót do kraju, a najlepiej od razu do własnego “M”, kupionego oczywiście przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego. Szansę na taki kredyt mają jednak praktycznie tylko osoby pracujące na kontraktach lub zatrudnione na umowę o pracę, przy czym w tym drugim przypadku umowa powinna obejmować okres min. 6 miesięcy (rzadko banki akceptują 3-miesięczny okres zatrudnienia). Dobrze też pracować w jednym z krajów Unii Europejskiej. Najtrudniej będzie uzyskać kredyt osobie prowadzącej działalność gospodarczą zagranicą, banki bowiem – jak same tłumaczą – mają duże trudności z określeniem i zweryfikowaniem dochodów potencjalnego kredytobiorcy.

Oprócz okresu zatrudnienia oraz wysokości wynagrodzenia niektóre banki biorą pod uwagę również zawód i stanowisko kredytobiorcy. Cenią sobie oczywiście wysoko wykwalifikowanych specjalistów, za to z większą nieufnością podchodzą do osób zatrudnionych w charakterze opiekunki, pracujących na “zmywaku” lub w rolnictwie. Zdaniem analityków bankowych grupa ta może mieć po powrocie do kraju problem ze znalezieniem pracy gwarantującej dochody pozwalające na spłatę zobowiązania.

***

Jak widzisz, forma zatrudnienia i sposób uzyskiwania dochodów mają nie mniejsze znaczenie niż faktyczna kwota, jaka wpływa na konto. Jeżeli w opisanych wyżej przykładach nie odnalazłeś swojej sytuacji, bo utrzymujesz się ze środków uzyskiwanych w mniej popularny sposób (np. ryczałt, diety), to skorzystaj z pomocy doradcy kredytowego. Z pewnością wskaże on banki, w których uzyskasz najlepszą zdolność kredytową, nie narażając się przy tym na dyskryminowanie w związku ze źródłem dochodu.