Jak dostać kredyt hipoteczny? Bezpłatny poradnik kredytowy.

Wpływ zobowiązań na zdolność kredytową

Ostatnia aktualizacja: maj 2017

Bank przy określaniu zdolności kredytowej bierze pod uwagę przede wszystkim dochody potencjalnego kredytobiorcy. Ale uwaga! Pokaźna kwota, jaką wpisał na zaświadczeniu o zarobkach Twój pracodawca, nie oznacza jeszcze, że kredyt masz w kieszeni. Pamiętaj, że bank będzie chciał poznać także Twoje zobowiązania oraz historię kredytową.

Szacowanie własnej zdolności kredytowej jedynie na podstawie dochodu to dość powszechny błąd popełniany przez osoby, które poszukują kredytu mieszkaniowego. Niestety, przy obliczaniu zdolności kredytowej bierze się pod uwagę także kilka innych znaczących czynników: wiek, dzieci oraz ciążące na potencjalnym kredytobiorcy zobowiązania i jego historię kredytową (raport z Biura Informacji Kredytowej). Przyjrzyjmy się dwóm ostatnim.

Zobowiązania mają znaczenie

Załóżmy, że pan Jurek może pochwalić się dochodem miesięcznym netto w kwocie 4000 zł i brakiem jakichkolwiek zobowiązań. Natomiast pani Iwona otrzymuje miesięcznie 5000 zł, jednak spłaca raty za kredyt na zakup telewizora (300 zł na miesiąc) oraz za samochód – po 200 CHF (kredyt walutowy), co odpowiada kwocie ok. 700 zł. Dodatkowo korzysta ona z karty kredytowej z limitem 5000 zł. Kto ma większą zdolność kredytową?

Co prawda pan Jurek zarabia mniej, ale nie ciążą na nim żadne zobowiązania finansowe. Pani Iwona zarabia miesięcznie więcej, jednak spłaca kredyty, które ją obciążają. Bank od jej dochodu odejmie zatem 300 zł (rata za kredyt ratalny) oraz 840 zł z tytułu kredytu na samochód. Dlaczego 840 a nie 700 zł, skoro tyle wynosi jej rata (po przeliczeniu CHF na złotówki)? W przypadku kredytów denominowanych walutą obcą banki zwiększają wysokość raty (wyrażonej w złotówkach) o 20% – 120% z 700 zł daje nam właśnie 840 zł.

Pani Iwona posiada również kartę kredytową. Choć nie ma na niej zadłużenia, bo z niej nie korzysta i karta ta leży sobie bezpiecznie w szufladzie, to sam fakt jej posiadania obniża zdolność kredytową pani Iwony.

Banki traktują limity na kartach kredytowych (lub w rachunkach oszczędnościowo-rozliczeniowych) jako obciążenie miesięczne. Wirtualną ratę obliczają, mnożąc wartość limitu (bez względu na to, czy jest wykorzystywany, czy nie) przez 3–5%. A zatem karta kredytowa obciąża panią Iwonę tak, jakby miała ona kredyt z ratą miesięczną w kwocie 150–250 zł (w zależności od tego, którą wartość bank przyjmie).

Sprawdźmy zdolność kredytową pana Jurka i pani Iwony, przyjmując, że oboje oni są singlami i mieszkają w mieście wojewódzkim. Każde z nich ubiega się o kredyt w rodzimej walucie, na okres 25 lat; oprocentowanie kredytu wynosi 6,69% i będzie on spłacany w ratach równych.

Okazuje się, że jeden z działających na polskim rynku banków oceniłby zdolność kredytową pana Jurka na 327.644 zł, podczas gdy pani Iwona – której zobowiązania ten sam bank wyceniłby na 1390 zł miesięcznie – miałaby zdolność kredytową na poziomie 234.392 zł. Gdyby pani Iwona nie spłacała kredytu na telewizor (300 zł miesięcznie), jej zdolność kredytowa wzrosłaby do 272.197 zł (rata w wysokości 300 zł obniżyła zdolność kredytową o ok. 37.800 zł). Gdyby spłaciła również kredyt zaciągnięty na zakup samochodu, wtedy uzyskałaby zdolność w wysokości 378.050 zł (rata w kwocie 200 CHF obniżała zatem zdolność o prawie 106.000 zł!). Po zamknięciu karty kredytowej mogłaby się ubiegać o kredyt w wysokości prawie 410.000 zł. Powyższych obliczeń dokonaliśmy przy wykorzystaniu kalkulatora kredytowego (v 6.7) Kredyt Banku, luty 2012.

Spłać kredyty

Jak widzisz, nawet niewielkie zobowiązania potrafią zmniejszyć zdolność kredytową o dziesiątki tysięcy złotych. Jeżeli więc planujesz zakup mieszkania na kredyt, odpowiednio wcześniej (nawet 2–3 miesiące przed złożeniem wniosków) skonsultuj się z doradcą kredytowym, który pomoże Ci tę zdolność zbadać. Pamiętaj przy tym, że nie warto zatajać żadnych zobowiązań, bo to tylko sprawi, że wynik podany przez doradcę będzie znacząco różnił się od kwoty, jaką faktycznie możesz uzyskać. Bo przecież bank i tak się dowie…

Jeżeli okaże się, że posiadane zobowiązania uniemożliwiają Ci zaciągnięcie kredytu w kwocie, jaka Cię interesuje, zapytaj, które zobowiązania powinieneś zamknąć, aby poprawić sytuację. Pamiętaj również o tym, że nie wystarczy samo spłacenie kredytu. Za każdym razem, gdy uporasz się ze zobowiązaniem, poproś kredytodawcę o stosowne zaświadczenie potwierdzające, że rachunek kredytu został zamknięty – najlepiej zawierające informację o pierwotnej kwocie i dacie zaciągnięcia kredytu. Dane te są potrzebne, aby analityk w banku, w którym ubiegasz się o nowy kredyt, miał pewność, że zaświadczenie dotyczy faktycznie kredytu wyszczególnionego w raporcie z BIK. Gdyby jednak dane te nie znalazły się na zaświadczeniu, poszukaj umowy kredytowej – jest na niej numer, który pozwoli zidentyfikować zobowiązanie. Analityk może o nią poprosić.

Jeżeli natomiast masz jakieś zobowiązania, a mimo to posiadasz zdolność kredytową i jeszcze w dodatku dysponujesz gotówką pozwalającą na wkład własny, to zastanów się, czy nie lepiej przeznaczyć ją na spłatę zobowiązań, a kredyt zaciągnąć na 100% wartości nieruchomości (100% LTV). Pamiętaj, że kredyt hipoteczny (nawet po zapłaceniu za ubezpieczenie niskiego wkładu) to najtańszy kredyt na rynku. Jego oprocentowanie jest znacznie niższe od oprocentowania kredytów gotówkowych, ratalnych lub nawet samochodowych. Poza tym, czy nie wygodniej byłoby Ci spłacać jedną ratę zamiast kilku?

Historia w BIK

Każdy bank (zanim udzieli kredytu) ma możliwość sprawdzenia historii kredytowej potencjalnego kredytobiorcy w bazie Biura Informacji Kredytowej (więcej informacji na www.bik.pl). BIK to instytucja, która gromadzi dane o wszelkich zaciągniętych zobowiązaniach, nie tylko tych niewłaściwie regulowanych, a zatem jeżeli zaciągniesz jakikolwiek kredyt, to informacja o nim z pewnością trafi do BIK.

Czego powinien się bank dowiedzieć o Tobie w BIK? Najlepiej by było, gdybyś miał pozytywną historię kredytową, czyli kilka spłaconych zgodnie z harmonogramem kredytów “na koncie”. Uzyskasz dzięki nim odpowiedni scoring punktowy.

Najlepsi klienci posiadają w BIK powyżej 550 punktów; 520–549 punktów to również bardzo dobra historia kredytowa. Jeżeli kredytobiorca posiada od 480–519 punktów, nadal nie będzie miał problemu z uzyskaniem kredytu. Jeśli natomiast ma poniżej 480 punktów, bank może:

• odmówić udzielenia kredytu bez podania przyczyny lub ze względu na złą historię kredytową w BIK,
• znacząco podwyższyć marżę kredytu ze względu na zwiększone ryzyko niespłacenia kredytu zgodnie z harmonogramem.

Wiele zależy też od przyczyn niskiej punktacji w BIK. Nie będzie większego problemu, jeżeli wynika ona np. z braku dostatecznej liczby zaciągniętych i spłaconych zobowiązań. Znacznie gorszym powodem byłyby trudności ze spłatą poprzednich kredytów. Część banków poprosi w takim wypadku o dodatkowe wyjaśnienia, ale będą i takie, które wydadzą od razu decyzję negatywną. W najgorszej sytuacji są osoby, których zobowiązania kredytowe (z różnych przyczyn) podlegały windykacji. Takie zaszłości mogą spowodować, że nawet dobre zarobki potencjalnego kredytobiorcy nie przekonają banku do udzielenia kredytu.

Oczywiście historia kredytowa może z czasem się poprawić, wraz z prawidłową spłatą zobowiązań, jednak jest to proces długotrwały. Lepiej odczekać, niż korzystać z pomocy prawnej w zakresie “czyszczenia” zaległości w BIK, bo ta wiąże się z niemałymi kosztami, a sukces i tak jest niepewny.

Wniosek z tego wszystkiego płynie jeden: nie chcesz mieć problemu z zaciągnięciem kolejnych kredytów? Spłacaj we właściwy sposób swoje zobowiązania.

Sprawdzanie BIK

Może zainteresuje Cię fakt, że raport z BIK nie jest tajny i tworzony jedynie na zamówienie banku. Możesz zamówić go sam. Jak to się robi, dowiesz się ze strony www.bik.pl. Tu powiem tylko, że na raport czeka się nawet kilka tygodni. Wersję standardową otrzymasz bezpłatnie, natomiast raport plus (z punktacją w BIK) kosztuje 30 zł.

Jeśli jesteś klientem Meritum Banku, Inteligo oraz PKO BP, możesz sobie zamówić taki raport online po zalogowaniu się do systemu bankowości elektronicznej swojego banku. Będziesz mógł otrzymać go już po kilkunastu minutach (plik pdf do pobrania z Internetu), jeśli tylko uiścisz odpowiednią opłatę (około 32 zł).

Na koniec mała powtórka: pamiętaj, że każdy bank, w którym złożysz wniosek kredytowy, zechce zbadać Twoją kondycję w BIK, a to – uwaga! – kosztuje. Płacisz tu jednak nie pieniędzmi, ale punktami w BIK (jedno zapytanie to około 17 punktów). Jeśli więc złożysz więcej niż 3–4 wnioski kredytowe, może się okazać, że w związku z zapytaniami twoja liczba punktów w BIK znacząco zmalała i jedyne, na co masz szansę, to – w najlepszym razie – kredyt z wyższą marżą. W skrajnych przypadkach możesz nawet utracić możliwość uzyskania kredytu i przez najbliższe kilka miesięcy – dopóki liczba punktów nie wróci do poziomu wyjściowego – rozstać się z marzeniami o własnym “M”.

Oto złoty środek dla Ciebie, przyszły kredytobiorco: starannie dobieraj banki, w których będziesz się ubiegać o kredyt hipoteczny, od razu wykluczając te, w których nie masz zdolności kredytowej.

A jeszcze lepiej: skorzystaj z usług dobrego doradcy kredytowego. Wybierze on dla Ciebie bank lub banki, w których możesz liczyć na optymalne warunki, a jednocześnie na najwyższe prawdopodobieństwo przyznania kredytu – tak, abyś nie narażał się na odmowę i nie zaniżał niepotrzebnie punktacji w BIK.