Jak dostać kredyt hipoteczny? Bezpłatny poradnik kredytowy.

Waluta kredytu hipotecznego

Ostatnia aktualizacja: maj 2017

Przed Tobą kolejna decyzja. Starając się o kredyt hipoteczny, musisz wiedzieć, w jakiej walucie go zaciągniesz oraz na ile lat miałaby być rozłożona jego spłata. Tu znów wszystko zależy od zdolności kredytowej, jaką posiadasz.

Jeszcze do niedawna praktycznie wszystkie banki oferowały kredyty lub pożyczki hipoteczne w kilku walutach; dziś zaledwie kilka daje taką możliwość. Co więcej, aby złożyć wniosek o kredyt walutowy, wnioskodawca musi wykazać, że go na to stać – powinien móc pochwalić się miesięcznym dochodem w wysokości min. kilkunastu tys. zł netto. Poziom ten jest relatywnie wysoki i oznacza, że jedynie niewielka część wnioskodawców może sobie na taki kredyt pozwolić.

Przykładowo w banku, który udziela jeszcze kredytów w euro przy dochodach 12.000 zł netto, dwuosobowa rodzina z miasta wojewódzkiego może ubiegać się o ok. 595.000 zł (25 lat, raty równe, LTV 100%). Dla porównania przy tym samych parametrach wnioskodawcy mogliby starać się o kredyt złotówkowy w kwocie ponad 1.000.000 zł.

Złotówka czy waluta?

Załóżmy, że i Ty należysz do grona szczęśliwców, których stać na kredyt walutowy; czy powinieneś zdecydować się na takie rozwiązanie? W tej kwestii zdania są podzielone. Wielu będzie Cię zapewne przekonywało, że kredyt hipoteczny należy brać w walucie, w której się zarabia, bo to pozwala uniknąć ryzyka kursowego.

Może i tak. Weź tylko pod uwagę fakt, że już za jakiś czas będziemy zarabiać w euro. Kiedy dokładnie – trudno powiedzieć, ale z pewnością nastąpi to przed upływem 30 lat (a przecież na taki okres najczęściej są zaciągane kredyty hipoteczne). Nie wiemy, jaki będzie wtedy parytet wymiany złotówek na euro; zresztą tak naprawdę nie ma to znaczenia, bo na nową walutę zostaną zamienione zarówno aktywa, jak i pasywa, czyli – mówiąc prościej – i nasze kredyty, i lokaty, i zarobki. Ilustruje to przykład 1.

Przykład 1
Pan Janek zarabia obecnie 3.000 zł netto i ma kredyt hipoteczny o wartości (kapitał do spłaty) 300.000 zł. Potrzeba zatem 100 jego miesięcznych zarobków, aby spłacić kapitał kredytu (100 × 3000 zł = 300.000 zł). Jeżeli kurs wymiany wyniesie 3 zł za 1 euro, to po przejściu na euro będzie on zarabiał 1.000 euro i będzie miał kredyt o wartości 100.000 euro (stosunek zarobków do kredytu nie zmieni się, nadal wynosi 1/100). A jeśli kurs wymiany wyniósłby 6 zł za 1 euro, wówczas Pan Janek będzie otrzymywał miesięcznie 500 euro, a jego zobowiązanie będzie wynosiło 50.000 euro (a więc 1/100, czyli tak jak obecnie i jak przy kursie wymiany 3 zł/1 euro).

Nie zapominaj także, że i z kredytem złotówkowym wiąże się ryzyko. Pojawi się ono w każdym kredycie ze zmienną stopą procentową (czy to złotowym, czy walutowym), a obecnie praktycznie tylko takie są udzielane. Wszystko dlatego, że – jak już wiesz – ze wzrostem wartości stopy bazowej (WIBOR 3 lub 6M) rośnie oprocentowanie kredytu i jego rata. Jeśli więc zaciągniesz kredyt na 25 lat w kwocie 500.000 zł, przykładowe oprocentowanie w PLN wyniesie 6,39%, natomiast w EUR 3,81%. Oznacza to, że rata (annuitetowa, czyli równa) w PLN będzie miała wartość 3.341,75 zł, a w EUR 2.751,82 zł (594,83 euro). Różnica w ratach to prawie 600 zł miesięcznie! Nawet dla rodziny, która ma dochody na poziomie 12.000 zł miesięcznie netto, jest to niebagatelna kwota. Do obliczeń przyjęliśmy kursy z tabeli 4/2012 Kredyt Banku z 5.01.2012 r. kurs kupna 4,3473 zł, kurs sprzedaży 4,6262 zł.

Wzrost kursu waluty

A co, jeśli wzrośnie kurs euro? Oczywiście zwiększy się odpowiednio także rata w złotówkach (nie ma to znaczenia dla osób, które zarabiają i spłacają kredyt bezpośrednio w euro). Zastanówmy się zatem: kiedy rata kredytu w euro będzie wyższa od tej w kredycie złotówkowym? Jeżeli podzielimy 3.341,75 zł (rata kredytu w PLN) przez 594,83 euro (rata kredytu w euro), to uzyskamy wynik 5,6180. Oznacza to, że kredyt w euro będzie droższy od złotówkowego w momencie, kiedy kurs euro osiągnie poziom 5,6180 zł (do obliczeń został wykorzystany kurs sprzedaży 4,6262 zł za euro), czyli wzrośnie o ponad 21%. Jakie są na to szanse? To już powinien ocenić każdy potencjalny kredytobiorca.

Możliwa jest jeszcze inna szczególna sytuacja, którą na własnej skórze poznało wielu kredytobiorców spłacających kredyt walutowy w CHF, zaciągnięty po kursie ok. 2,20 zł. Jeżeli kurs waluty znacząco wzrośnie, tak jak to miało miejsce w przypadku ww. franka, to choć wysokość raty wciąż jeszcze nie przekroczy tej, jaką trzeba by było płacić w złotówce, to mieszkanie stanie się niesprzedawalne. Spójrzmy na przykład 2.

Przykład 2.
Pan Marek zaciągnął kredyt walutowy w lipcu 2007 r., kiedy kurs franka wynosił ok. 2,20 zł; wartość nieruchomości 550.000 zł, LTV 80%, czyli wartość kredytu 440.000 zł lub 200.000 CHF (440.000 zł / 2,20 zł, dla jasności przekazu, w przykładzie celowo pominięto spread walutowy). Obecnie pozostało do spłaty ok. 175.000 CHF kapitału kredytu, a kurs CHF wynosi ok. 3,70 zł4. Oznacza to, że pozostało do spłaty 647.500 zł (175.000 zł × 3,70 zł). Przy założeniu, że wartość nieruchomości się nie zmieniła, obecnie LTV dla kredytu wynosi ok. 117,7% [(550.000 zł / 647.500 zł) × 100%].

Gdyby pan Marek z przykładu 2 chciał w tym momencie sprzedać swoją nieruchomość np. za 550.000 zł, musiałby do tej transakcji dołożyć 97.500 zł! Oto dlaczego: aby nowy właściciel miał czystą hipotekę (bez obciążenia w dziale IV księgi wieczystej), bank, który kredytował nieruchomość obecnemu właścicielowi, powinien otrzymać pełną kwotę pozostałą do spłaty, czyli w przeliczeniu na złotówki 647.500 zł; 550.000 zł pan Marek dostałby od kupującego, a pozostałą kwotę musiałby sam wpłacić na konto banku.

A skoro mówimy o wpływie skoku kursu walut na spłatę kredytu, jest jeszcze jedna rzecz, o której powinieneś się dowiedzieć. Bank ma prawo monitorować wartość kredytu oraz jego zabezpieczenie i teoretycznie może wezwać klienta do uzupełnienia niskiego wkładu np. poprzez zaproponowanie dodatkowego zabezpieczenia. Banki mają do tego prawo, ale najczęściej z niego nie korzystają (pomijam ekstremalne przypadki, gdy LTV przekracza poziom 150%). Dlaczego?

Wyobraź sobie, że banki nagle wzywają do przedstawienia dodatkowego zabezpieczenia kilkaset tysięcy kredytobiorców (bo tylu jest tych, których dotyczyłby temat wysokiego LTV), a zdecydowana większość z nich nie jest w stanie tego żądania spełnić. Gdyby kredytodawcy zaczęli w takiej sytuacji wypowiadać umowy kredytów i zabierali kredytobiorcom mieszkania, wywołałoby to niewyobrażalne skutki – zarówno na rynku kredytów, jak i nieruchomości. Absolutnie nikt by na tym nie zyskał: kredytobiorcy nie mieliby gdzie mieszkać, a banki nie mogłyby sprzedać nieruchomości po zadowalających dla nich cenach.

Spread walutowy

Kredytobiorcy zaciągający kredyty w walucie obcej (nie ma znaczenia której) zapominają często o parametrze, jakim jest spread walutowy, czyli różnica pomiędzy kursem kupna i sprzedaży waluty. Przykładowo: jeżeli kantor (lub bank) kupuje walutę po 4 zł, a sprzedaje po 4,20 zł, to ta 20-groszowa różnica stanowi zysk, jaki osiąga kantor na transakcji kupna i sprzedaży waluty. Spread wynosi w tym przypadku ok. 4,88% {0,2 / [(4,20 + 4) / 2]}.

A jak to się ma do kredytów? Załóżmy, że zaciągnąłeś kredyt walutowy o wartości 500.000 zł, przy kursie kupna na poziomie 4,3473 zł i kursie sprzedaży równym 4,6262 zł. Kredyt jest przeliczany na walutę po kursie kupna, natomiast spłacany po kursie sprzedaży banku (zarabia on m.in. na spreadzie i na marży kredytu). Twoje zadłużenie w walucie wyniesie zatem 115.014 euro (500.000 zł / 4,3473 zł). Gdybyś chciał spłacić ten kredyt natychmiast, to musiałbyś oddać bankowi 532.078 zł (115.014 euro × 4,6262 zł). Te dodatkowe 32.078 zł to właśnie efekt spreadu walutowego (dla uproszczenia pominięto kwestię ewentualnych odsetek od tego kredytu oraz prowizji za wcześniejszą spłatę).

Jaki z tego wniosek? A taki, że nie opłaca się zaciągać kredytów walutowych na krótki okres, bowiem koszt spreadu walutowego jest wtedy znaczący. Nie zmienia to faktu, że w przypadku długich terminów teoretycznie bardziej ryzykowne kredyty walutowe są lepiej spłacane niż zaciągane w rodzimej walucie. Jeśli zatem osiągasz dochody na poziomie pozwalającym na ubieganie o kredyt w euro, zastanów się nad taką możliwością (nie zapominając oczywiście o tym, czego dowiedziałeś się wcześniej. Powinieneś mieć pełną świadomość ryzyka).