DWA DOMKI DREWNIANE Z DZIAŁKĄ 816 m² - USTRONIE MORSKIE, ul. Bogusława XIV, 700 m od morza

PODSTAWOWE INFORMACJE
Cena: 729 000 zł
Cena za m²: 14 344,75 zł
Powierzchnia zabudowy: 50,82 m² (dwa domki łącznie)
Powierzchnia działki: 816 m²
Typ nieruchomości: Dom wolnostojący, parterowy
Odległość od morza: ok. 700 m
Forma transakcji: sprzedaż lub zamiana z dopłatą (na mieszkanie w Poznaniu)

OPIS NIERUCHOMOŚCI
Do sprzedaży kameralna, w pełni zagospodarowana działka o powierzchni 816 m² położona w Ustroniu Morskim przy ul. Bogusława XIV - w cichej, zielonej części miejscowości, w bezpośrednim sąsiedztwie pensjonatów i domków letniskowych. Na działce zostały posadowione dwa nowe, drewniane budynki - zarówno na własne potrzeby wypoczynkowe, jak i pod działalność turystyczną (najem krótkoterminowy).

Nieruchomość została zaprojektowana z myślą o łączeniu funkcji mieszkalnej i turystycznej. Cała przestrzeń jest uporządkowana, z zachowaniem prywatności każdego z domków oraz miejscem na ogród, grill i strefę relaksu. Właściciel rozpoczął również prace nad podjazdami umożliwiającymi dostosowanie budynków dla osób z niepełnosprawnością ruchową.

ROZKŁAD I OPIS DOMKÓW

Domek nr 1 - "DAGMARA 2" (32,97 m², całoroczny)
• pokój dzienny
• aneks kuchenny
• sypialnia
• łazienka
• konstrukcja drewniana z ociepleniem z wełny mineralnej
• dostępna pełna dokumentacja architektoniczno-budowlana i techniczna

Domek nr 2 - rekreacyjno-narzędziowy (24 m²)
• pomieszczenie dzienne
• aneks kuchenny
• łazienka
• duży, drewniany, zadaszony taras
• konstrukcja z bala 35 mm z izolacją termiczną w dachu
• funkcja domku letniego / rekreacyjnego
• łazienka do dokończenia

Wszystkie materiały do dokończenia nieruchomości znajdują się już na miejscu.

DZIAŁKA
Działka o powierzchni 816 m² objęta jest planem zagospodarowania przewidującym zabudowę usług turystycznych z możliwością lokalizacji zabudowy mieszkaniowej i usługowej - co daje realną możliwość dalszej rozbudowy, dostawienia kolejnego domku lub prowadzenia zorganizowanej działalności noclegowej.

LOKALIZACJA
Ustronie Morskie to jedna z najbardziej znanych i najchętniej odwiedzanych miejscowości polskiego wybrzeża, położona pomiędzy Kołobrzegiem a Mielnem. Słynie z jednej z najszerszych i najczystszych plaż w tej części Bałtyku - piaszczysty pas o szerokości ok. 50 m ciągnie się na długości ponad 2 km, z charakterystycznymi klifami i widokami na trzy mola: przy porcie rybackim, przy ul. Nadbrzeżnej oraz na zachodnim krańcu miejscowości.

Ulica Bogusława XIV to spokojna, boczna droga w wewnętrznej części kurortu - z dala od głównego deptaka, ale w komfortowym zasięgu spacerowym od plaży (ok. 700 m, czyli 8-10 minut pieszo). W okolicy dominuje niska zabudowa turystyczna: domki, pensjonaty, apartamenty wakacyjne. To adres ceniony przez gości szukających ciszy i zieleni, a jednocześnie szybkiego dostępu do morza.

W bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się:
• plaża i molo - ok. 700 m
• centrum Ustronia Morskiego, deptak i punkty gastronomiczne
• sklepy spożywcze i lokalny rynek
• park linowy, skate park, plac zabaw
• kryty basen "Helios" (rozwiązanie na pogodę deszczową)
• pomnik przyrody - pozostałości dębu Bolesław (najstarszego dębu w Polsce)
• Skansen Chleba
• ścieżki rowerowe wzdłuż wybrzeża (m.in. do Kołobrzegu i do Sianożęt)
• port rybacki

Ustronie Morskie ma bardzo stabilną i rosnącą pozycję na polskim rynku wczasowym - sezon trwa realnie od maja do końca września, z długim ogonem weekendów majowych, Bożego Ciała, wakacji szkolnych, września i tzw. długich weekendów. Coraz częściej odwiedzane jest także poza sezonem - ze względu na spa, baseny hotelowe i spacery klifem.

DODATKOWE INFORMACJE
• dwa gotowe, nowe domki - możliwość korzystania od zaraz
• pełna dokumentacja projektowa dla "Dagmary 2"
• działka pod zabudowę usług turystycznych - potencjał rozbudowy
• rozpoczęte prace adaptacyjne dla osób z niepełnosprawnością
• możliwość zakupu lub zamiany za mieszkanie w Poznaniu z dopłatą

ANALIZA RENTOWNOŚCI - NAJEM KRÓTKOTERMINOWY (Airbnb / Booking / OTA)
Poniższa analiza jest wyłącznie orientacyjna i została oparta na publicznie dostępnych cennikach konkurencyjnych obiektów w Ustroniu Morskim (m.in. Morska Dolina, Zachód Słońca, Fajne Domki, Bursztynek, oferty na Booking i Airbnb).

PROPONOWANE STAWKI ZA DOBĘ (dwa oddzielne domki, każdy 2-4 os.)
Sezon niski (listopad-marzec, bez świąt):
• Domek "Dagmara 2" (całoroczny) - 220-290 zł / doba
• Domek rekreacyjny (letni) - zamknięty lub 180-220 zł
Sezon średni (kwiecień, maj, czerwiec do 20., wrzesień od 2. połowy, październik, długie weekendy):
• Domek "Dagmara 2" - 320-430 zł / doba
• Domek rekreacyjny - 260-360 zł / doba
Sezon wysoki (koniec czerwca - koniec sierpnia, sylwester, ferie zimowe - tylko domek całoroczny):
• Domek "Dagmara 2" - 480-650 zł / doba
• Domek rekreacyjny - 400-550 zł / doba
Powyższe stawki są zgodne z realnymi cenami z ofert konkurencji (np. Zachód Słońca - 390 zł/doba poza szczytem, 549 zł+ w sezonie; Morska Dolina - od 180 do 700 zł za obiekt).

SZACOWANY PRZYCHÓD ROCZNY - SCENARIUSZ REALISTYCZNY (obłożenie zgodne ze średnią dla polskiego wybrzeża)
Sezon wysoki (10 tygodni) - obłożenie ~85%
Dagmara: 70 dni × 0,85 × 550 zł = 32 725 zł
Rekreacyjny: 70 dni × 0,85 × 470 zł = 27 965 zł
Sezon średni (14 tygodni) - obłożenie ~45%
Dagmara: 98 dni × 0,45 × 380 zł = 16 758 zł
Rekreacyjny: 98 dni × 0,45 × 310 zł = 13 671 zł
Sezon niski (28 tygodni) - obłożenie ~15% (tylko Dagmara)
Dagmara: 196 dni × 0,15 × 250 zł = 7 350 zł
RAZEM PRZYCHÓD BRUTTO (rocznie): ~ 98 000 zł

SZACOWANE KOSZTY OPERACYJNE (rocznie)
Media (prąd, woda, śmieci, gaz/lpg) ~ 8 000 zł
Internet, abonamenty, ubezpieczenie ~ 2 500 zł
Sprzątanie i pranie pościeli ~ 9 000 zł
Prowizje OTA (Airbnb/Booking ~15%) ~ 14 700 zł
Drobne naprawy, konserwacja, ogród ~ 5 000 zł
Podatek zryczałtowany 8,5% od przychodu ~ 8 330 zł
KOSZTY RAZEM: ~ 47 500 zł
DOCHÓD NETTO (rocznie): ~ 50 000 zł

RENTOWNOŚĆ WZGLĘDEM CENY ZAKUPU (729 000 zł):
ROI brutto: ~13,4%
ROI netto: ~6,9% rocznie
Okres zwrotu (netto): ~14-15 lat

SCENARIUSZ OSTROŻNY (obłożenie -25%, stawki -10%):
Przychód: ~ 66 000 zł, dochód netto: ~ 30 000 zł, ROI netto: ~4,1%

SCENARIUSZ OPTYMISTYCZNY (własne kanały rezerwacji, dobra identyfikacja marki, dodatkowa jacuzzi/sauna, pełny sezon letni z minimum tygodniowym):
Przychód: ~ 125 000 zł, dochód netto: ~ 68 000 zł, ROI netto: ~9,3%

Zapraszam do kontaktu:
Agnieszka Płotka
Pośrednik w obrocie nieruchomościami
tel. [numer]
[email]