ENGLISH BELOW

Większość ofert zabytkowych rezydencji w Polsce brzmi bardzo podobnie: historyczny obiekt, piękna architektura i potencjał, który dopiero trzeba sprawdzić. Willa Neugebauera zaczyna się w innym miejscu.

To nie jest zabytek czekający na koncepcję. To przygotowany projekt inwestycyjny osadzony w unikatowym, historycznym obiekcie — dla którego najbardziej czasochłonna i najbardziej ryzykowna część drogi od pomysłu do realizacji została już przebyta. Nabywca nie kupuje tu wyłącznie murów i przypuszczeń, co można by w nich zrobić. Kupuje nieruchomość, dla której istnieje już konkretna, uzgodniona i doprowadzona do prawomocnego pozwolenia na budowę wizja przyszłości.

HISTORIA I ARCHITEKTURA

Willę wzniósł w 1898 roku dr Alfons Neugebauer — jeden z braci Neugebauer, którzy kilkanaście lat wcześniej przejęli i rozwinęli brzeską cukrownię Concordia, stając się jedną z najbardziej wpływowych rodzin przemysłowego Brzegu. Zbudowana wtedy rezydencja była jednym z najbardziej reprezentacyjnych i kosztownych budynków w mieście — przy jej wznoszeniu zastosowano szlachetne materiały, w tym piaskowiec i marmur.

Architektura budynku nawiązuje do romantycznych zamków: nieregularna bryła, liczne ryzality, wnęki i wykusze budują sylwetkę, jakiej nie da się dziś zaprojektować od nowa — bo jej wartość leży właśnie w autentyczności. Do dziś zachowały się oryginalne elementy wystroju: drewniany strop kasetonowy, historyczna stolarka, sztukateria, metaloplastyka oraz klatka schodowa z licznymi detalami. Program konserwatorski projektu zakłada ich renowację i odtworzenie w oparciu o dokumentację oraz zachowane oryginały. Willa figuruje w rejestrze zabytków od 1986 roku.

Ciekawostką — i zarazem jedną z najbardziej nietypowych przestrzeni w całym obiekcie — pozostaje wojenna historia piwnic. Po 1937 roku, z inicjatywy Kurta Neugebauera, zostały one przebudowane w jeden z najnowocześniejszych schronów na Śląsku: wzmocnione stalą stropy i ściany oraz gazoszczelne śluzy miały chronić przed atakiem chemicznym. Na początku lutego 1945 roku, w trakcie ostatnich walk o miasto, przeniesiono tu dowództwo Festung Brieg, a w tych samych pomieszczeniach podpisany został akt kapitulacji Brzegu. To rzadki przypadek, w którym reprezentacyjna, XIX-wieczna rezydencja kryje w podziemiach w pełni odrębną, technicznie zaawansowaną przestrzeń o zupełnie innym charakterze i własnej, dramatycznej historii — dziś objętą tym samym programem projektowym, który przewiduje w części piwnicznej strefę SPA. Historia ma tu jednak jedno zadanie — tłumaczyć, dlaczego tego miejsca nie da się odtworzyć.

WIZJA PRZYSZŁOŚCI

W przypadku zabytkowych nieruchomości potencjał jest stosunkowo łatwo dostrzec. Znacznie trudniej odpowiedzieć na pytanie, czy da się go rzeczywiście zrealizować. W przypadku Willi Neugebauera kilka lat pracy zostało poświęconych właśnie temu pytaniu. Wykonano inwentaryzację, przeprowadzono proces projektowy i uzgodnienia konserwatorskie, a całość doprowadzono do etapu prawomocnego pozwolenia na budowę.
Nabywca przejmuje więc razem z nieruchomością trzy rzeczy, które w tego typu transakcjach zwykle trzeba dopiero wypracować: czas — bo najbardziej czasochłonny etap procesu formalno-projektowego jest już za nami; ograniczone ryzyko — bo kluczowe niepewności konserwatorskie i projektowe zostały już rozstrzygnięte; oraz gotową wizję — konkretną, zaprojektowaną funkcję obiektu, a nie samą koncepcję.

NIZIO DESIGN INTERNATIONAL

Projekt przebudowy i rewitalizacji willi przygotowała pracownia Mirosława Nizio — Nizio Design International, rozpoznawalna za realizacje na styku architektury, rewitalizacji i historii, wymagające nadania nowej funkcji miejscom o dużym znaczeniu i ciężarze historycznym. W dorobku pracowni znajdują się między innymi rewitalizacja Starej Kopalni w Wałbrzychu, Muzeum Rodziny Ulmów oraz Mauzoleum w Michniowie, a Mirosław Nizio uczestniczył także w przedsięwzięciach związanych z Muzeum Powstania Warszawskiego i POLIN.

To doświadczenie ma znaczenie właśnie tutaj — bo wyzwaniem nie było zaprojektowanie kolejnego hotelu, lecz znalezienie równowagi między substancją historyczną, wymogami konserwatorskimi, współczesną funkcją i ekonomią inwestycji.

CO PRZEWIDUJE PROJEKT

Projekt zakłada nadanie willi funkcji hotelowo-gastronomiczno-eventowej, przy zachowaniu i odtworzeniu historycznego charakteru budynku i otoczenia. Na parterze zaprojektowano przestrzenie restauracyjne, bar i salę klubową z zapleczem. Kondygnacje wyższe przeznaczono pod funkcję hotelową. W części piwnicznej w pomieszczeniach dawnego schronu, przewidziano unikatową strefę SPA. Projekt obejmuje również zagospodarowanie otaczającego willę ogrodu — historycznie jednego z piękniejszych założeń parkowych w mieście, z zachowanym starodrzewem i rododendronami — z poszanowaniem dawnego układu i osi widokowych.

Dla nieruchomości wykonano inwentaryzację, przeprowadzono proces projektowy i uzyskano wymagane uzgodnienia i decyzje konserwatorskie. Na tej podstawie 31 marca 2026 roku wydane zostało prawomocne pozwolenie na budowę. Inwestycja jest więc przygotowana do przejścia w etap realizacyjny —przed nabywcą pozostaje przeprowadzenie prac rewitalizacyjnych.

NAJWAŻNIEJSZE PARAMETRY

Adres: Brzeg, ul. Jana Pawła II 3
Rok budowy: 1898
Status: obiekt wpisany do rejestru zabytków (od 1986 r.)
Powierzchnia użytkowa willi: ok. 1 358,7 m²
Dodatkowa oficyna na działce: ok. 121 m²
Powierzchnia działki: ok. 4 553 m²
Projekt: Mirosław Nizio / Nizio Design International
Pozwolenie na budowę: prawomocne, z 31 marca 2026 r.
Cena: 1 900 000 zł (zwolniona z VAT)

LOKALIZACJA

Willa położona jest w Brzegu — jednym z najstarszych miast Dolnego Śląska i historycznej siedzibie linii Piastów śląskich, którzy rządzili tu aż do 1675 roku. Świadectwem tej rangi jest do dziś stojący w mieście renesansowy Zamek Piastów Śląskich, bywający porównywany do wawelskiego — z bramą uznawaną za jedną z najcenniejszych renesansowych realizacji w Europie i kaplicą będącą największą nekropolią rodu Piastów. Willa sąsiaduje z zabytkową zabudową ulicy Jana Pawła II — historycznymi kamienicami oraz Państwową Szkołą Muzyczną im. Józefa Elsnera — pozostając częścią tej samej, dobrze zachowanej tkanki starego miasta, a nie odizolowaną enklawą.
Lokalizacja Brzegu ma również praktyczny wymiar inwestycyjny: miasto leży niemal w połowie drogi między Wrocławiem a Opolem — do Wrocławia jest stąd ok. 42 km (ok. 55 minut drogą krajową nr 94), do Opola, stolicy województwa, ok. 44 km (ok. 50 minut). Bezpośrednio przy mieście, na 178. kilometrze autostrady A4, znajduje się węzeł Brzeg", a miasto leży również na międzynarodowej linii kolejowej E30. Najbliższe lotnisko, pod Wrocławiem, jest oddalone o niecałą godzinę jazdy samochodem. Ten układ daje przyszłemu obiektowi hotelowo-eventowemu dostęp do dwóch ośrodków miejskich — biznesowego i akademickiego Wrocławia oraz administracyjnego i kulturalnego Opola — bez konieczności lokowania się w żadnym z nich.

DLA JAKIEGO INWESTORA

To oferta adresowana przede wszystkim do inwestorów gotowych wejść w projekt o skali inwestycyjnej wykraczającej poza samą cenę zakupu — szacowany koszt pełnej rewitalizacji to ok. 12–15 mln zł, co razem z ceną nabycia daje orientacyjny całkowity kapitał na poziomie kilkunastu–ok. 20 mln zł.

Więcej informacji o projekcie, w tym broszurę sprzedażową z pełną dokumentacją parametrów inwestycyjnych, udostępniam zainteresowanym po kontakcie.

Ponad sto lat historii. Najciekawsze wciąż jeszcze przed nią.

Wyłączny opiekun oferty:

Oliwia Walentynowicz