Szczecin Dąbie
ul. Miernicza
działka inwestycyjna na sprzedaż Bez pośrednika

Sprzedam działkę usługową w centrum Dąbia przy ul. Mierniczej/Anieli Krzywoń. Prawo użytkowania wieczystego: Okres użytkowania 2098-12-14. Sposób korzystania: Działka gruntu w wieczystym użytkowaniu przeznaczona na cele zabudowy usługowej. Ograniczone prawo rzeczowe: nieodpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie przejazdu i przechodu przez działkę. Cena do negocjacji.

Koncepcja zagospodarowania z 2016 roku na zdjęciach dołączonych do ogłoszenia.

Analiza urbanistyczna z 2016 roku.

Obszar analizowany.

Wyznaczono obszar analizowany, którego granice znajdują się w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki inwestycyjnej (24,5 m), tj. 73,5 m. Jest to fragment zabudowany centralnej części tzw. Starego Dąbia i obejmuje działki zabudowane, niezabudowane oraz drogowe na terenie ograniczonym ulicami: Oficerską, Dziennikarską, Lekarską i Gierczak. Teren bardzo zniszczony w wyniku działa wojennych, zabudowany częściowo w latach sześćdziesiątych i siedemdziesiątych XX wieku oraz ostatnich 15 lat. Północną i zachodnią część wyznaczonego obszaru analizowanego zajmują dwa kwartały zabudowy głównie mieszkaniowej oraz mieszkaniowo-usługowej. Wschodnią i południową – dwa kwartały prawie wyłącznie zabudowy usługowej, tj. budynek kościoła i przynależne jemy zabudowania, szkoła podstawowa oraz centrum handlowe.

Stan faktyczny, prawny, sąsiedztwo.

Teren inwestycyjny położony jest przy ul. Mierniczej, w rejonie skrzyżowania z ul. A. Krzywoń, w zespole zabudowy mieszkaniowej i usługowej.

Planowana inwestycja dotyczy narożnej niezabudowanej działki (nr 17/18), której właścicielem jest Gmina Miasto Szczecin, a wieczystym użytkownikiem – wnioskodawca oraz niezabudowanej części działki 17/19, której właścicielem jest Gmina Miasto Szczecin.

Ustalono, że działki sąsiednie dostępne z tych samych dróg publicznych są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy.

Obiekty przy ul. Mierniczej i ul. Krzywoń oraz w całym wyznaczonym obszarze analizowanym to budynki mieszkalne wielorodzinne, mieszkalno-usługowe oraz usługowe. Planowana inwestycja wprowadza na przedmiotowej działce funkcję usługową.

W wyniku przeprowadzonej analizy stwierdzono, że w obszarze analizowanym występuje funkcja usługowa, więc planowana inwestycja jest jej kontynuacją.

Teren inwestycyjny, tj. działka 17/18 oraz część działki 17/19 posiada bezpośredni dostęp do dwóch dróg publicznych: ul. Krzywoń (droga powiatowa), oraz do ul. Mierniczej (drogi gminnej). W ulicach tych istnieją sieci wod-kan, energetyczna i gazowa. Zgodnie z treścią wniosku istnieją możliwości zaopatrzenia planowanej inwestycji w niezbędne media.

Zakres zastosowania przepisów odrębnych.

– ustawa z dnia 21.03.1985 r. o drogach publicznych

– ustawa z dnia 14.12.2012 r. o odpadach

Parametry zabudowy.

Obowiązująca linia zabudowy.

Przy wyznaczeniu linii zabudowy dla planowanej inwestycji skorzystano z § 4 ust. 4 ww. Rozporządzenia Ministra Infrastruktury.

Układ zabudowy na poszczególnych działkach w obrębie obszaru analizowanego jest zróżnicowany. Na działce sąsiedniej (nr 17/18) wzdłuż ulicy Mierniczej istnieje linia zabudowy (w odległości ok. 2,0 m od granicy działki z pasem drogowym), wyznaczona przez elewację pięciokondygnacyjnego budynku mieszkalnego. Wzdłuż ul. A. Krzywoń, w granicach obszaru analizowanego istnieje linia zabudowy na granicy działki z pasem drogowym, także wyznaczona elewacją istniejącego pięciokondygnacyjnego budynku mieszkalnego.

Inwestycja obejmuje budowę budynku usługowego, wzdłuż linii wyznaczonej przez elewację frontową sąsiedniego budynku mieszkalnego przy ul. Mierniczej. Planowana jest zabudowa, która nie sięga linii zabudowy wyznaczonej przez budynek przy ul. Krzywoń.

W związku z tym, że od strony ul. Mierniczej (na działce nr 28) istnieje już linia zabudowy wyznaczona przez elewację frontową budynku mieszkalnego, uznano, że dla planowanej inwestycji zasadnym jest ustalenie nieprzekraczalnej linii zabudowy jako przedłużenie tej linii, pomimo jej usytuowania w odległości mniejszej niż 6,0 od krawędzi jezdni.

W związku z faktem, iż działka inwestycyjna jest działką narożną, należy uznać, że dla planowanej inwestycji powinny zostać wyznaczone dwie linie zabudowy. Od strony ul. A. Krzywoń wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy stanowiącą przedłużenie linii zabudowy wyznaczonej przez elewację frontową istniejącego budynku.

Wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki.

Przy wyznaczeniu wskaźnika wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki, skorzystano z § 5 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury.

Średni wskaźnik wielkości zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym wynosi po zaokrągleniu 57,0% natomiast wnioskowany ok. 53%.

Na tej podstawie dla planowanej inwestycji ustalono wskaźniki wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki równy 57%, co spełnia wymagania zawarte w treści wniosku.

Szerokość elewacji frontowej

Średnia szerokość elewacji frontowej obliczona na podstawie szerokości elewacji wszystkich budynków znajdujących się w obszarze analizowanym wynosi 27,9 m, co do planowanej inwestycji przy zastosowaniu § 6 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury, daje wynik 22,3  m – 33,5 m. Wyklucza to ustalenie szerokości elewacji na podstawie § 6 ust. 1 ww. rozporządzenia, ponieważ szerokość działki inwestycyjnej wynosi 24,5 m.

Przy wyznaczaniu szerokości elewacji frontowej skorzystano z § 6 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Zabudowa dwóch kwartałów obszaru analizowanego (w tym kwartału zawierającego teren inwestycyjny) to głównie zabudowa obrzeżna. Są to bezpośrednio sąsiadujące, wąskie i niewielkie kamieniczki lub budynki wielorodzinne wypełniające całą pierzeję. Pozostałe dwa kwartały wyznaczonego obszaru to wolno stojąca zabudowa usługowa o znacznej wielkości (kościół, szkoła podstawowa, centrum handlowe). Szerokość działki inwestycyjnej wynosi 24,5 m, a odległość między dwoma sąsiednimi budynkami (światło) to ok. 15,0 m. Szerokość poszczególnych budynków zabudowy obrzeżnej to od ok. 10,0 m do ok 15,0 m, szerokość jednej sekcji budynku mieszkalnego wielorodzinnego wynosi od ok 14,0 m do ok 15,0 m.

Biorąc pod uwagę konieczność zapewniania użytkownikom sąsiednich budynków mieszkalnych prawa przechodu przed przedmiotowy teren inwestycyjny, uznano że szerokość elewacji planowanego budynku należy dostosować do możliwości zabudowy działki inwestycyjnej. W związku z tym, przy ustalaniu szerokości elewacji frontowej przedmiotowego budynku, zamiast wyznaczyć 27,9 m +/- 20%, jako minimalną szerokość określono 14,0 m, a maksymalną jako szerokość przedmiotowej działki inwestycyjnej.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (gzymsu, attyki lub spodu okapu).

Uznano, że przy wyznaczeniu szerokości górnej krawędzi elewacji frontowej należy skorzystać z § 7 ust. 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków istniejących w obszarze analizowanym jest zróżnicowana i wynosi od 3,0 m do 15,5 m (z wyłączeniem budynku kościoła). Najbliższe sąsiedztwo terenu inwestycyjnego to budynki mieszkalne wielorodzinne o wysokości ok. 15,5 m, zlokalizowane na granicy z terenem inwestycyjnym. Po drugiej stronie ul. Mierniczej budynki mieszkalno-usługowe o wysokości górnej elewacji frontowej ok. 6,5 m i ok. 11,0 m. W związku z tak różnymi wysokościami zabudowy sąsiedniej, uznano, że najwłaściwszym będzie wyznaczenie dla przedmiotowej inwestycji wysokości górnej krawędzi elewacji na podstawie średniej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, obliczonej na podstawie tej wartości wszystkich budynków obszaru analizowanego (z wyłączeniem budynku kościoła), tj. 8,5 m.

Geometria dachów.

Geometrię dachu wyznaczono zgodnie z § 8 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Przeprowadzona analiza wykazała, że dachy budynków występujących w obszarze analizowanym są zróżnicowane. Występują prawie wszystkie rodzaje dachów. W części obszaru analizowanego w najbliższym sąsiedztwie występują zarówno dachy płaskie jak i strome.

W kwartale zabudowy, do którego należy działka inwestycyjna, dachy są raczej płaskie lub zbliżone do płaskich. W związku z powyższym dla planowanej inwestycji wyznaczono zgodnie z treścią wniosku, dach płaski lub zbliżony do płaskiego.

Obsługa komunikacyjna i miejsca postojowe.

Obsługa komunikacyjna działki powinna odbywać się z ul. Mierniczej lub z ul. A. Krzywoń. Inwestycja generuje zapotrzebowanie na miejsca parkingowe. Dla planowanej inwestycji inwestor zaplanował 2 miejsca parkingowe, na terenie parkingu PHU „DOMUS” Sp. z o.o. przy ul. Gierczak 24/25. Dodatkowo 2 miejsca zaplanował na terenie działki nr 17/19.

W chwili obecnej brak przepisu prawa ogólnego, który zobowiązałby inwestora do zapewniania określonej ilości miejsc parkingowych dla zamierzenia inwestycyjnego. Korzystając z delegacji § 2 ust. 6 rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164 z 2003 r. poz. 1589), po przeanalizowaniu zamierzenia inwestycyjnego, charakteru obszaru, uznano ilość miejsc parkingowych, którą zaproponował wnioskodawca za wystarczającą i która zdaniem organu nie powinna być już obniżana.

• ul. Miernicza, Szczecin Dąbie
• Na sprzedaż działka inwestycyjna o powierzchni 189 m².
• Dojazd: asfalt, ogrodzenie: bez ogrodzenia
• Media: woda, kanalizacja, prąd, gaz