Jak dostać kredyt hipoteczny? Bezpłatny poradnik kredytowy.

Marża, prowizja i inne koszty kredytu

Ostatnia aktualizacja: maj 2017

Wiesz już, z jakimi kosztami wiąże się zakup mieszkania i zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Jednemu z nich warto jednak przyjrzeć się bliżej, jako że to on na ogół decyduje o całkowitym koszcie zobowiązania. Mowa tu oczywiście o marży. Sprawdź, kiedy ten parametr będzie dla Ciebie kluczowy, a kiedy bardziej powinieneś zwrócić uwagę na inne koszty związane z kredytem hipotecznym.

Przede wszystkim powinieneś wiedzieć, że oprocentowanie składa się z dwóch elementów:

1. marży banku (wartość stała określona w umowie kredytowej),
2. stawki bazowej, którą w przypadku kredytów złotowych będzie WIBOR 3 lub 6M

Na drugi z wymienionych składników – WIBOR – bank nie ma wpływu. Jest to parametr zmienny, czyli może on (i z pewnością będzie) się zmieniać w całym okresie kredytowania. Spowoduje to, że każda rata kredytu może (i będzie) opiewać na inną kwotę, nawet jeżeli kredyt spłacany jest metodą annuitetową (raty równe). Przykładowo, w grudniu 2011 stawki WIBOR wynosiły dla okresu 3 miesięcy 4,99% i dla 6 miesięcy 5,00%.

Marża

Nas bardziej interesuje marża, jej wysokość bowiem bywa różna. Zacznijmy od tego, że marża to parametr stały, który może zostać zmieniony jedynie w przypadku, gdy obie strony umowy kredytowej wyrażą na to zgodę, np. w formie aneksu do umowy kredytowej.

Od czego zależy jej wysokość? Tu znów czynników jest kilka, sporo zależy od polityki danego banku. U niektórych kredytodawców o marży decyduje wartość wskaźnika LTV i kwota kredytu.

Tajemniczy wskaźnik LTV – jego nazwa to skrót od wyrażenia loan to value – określa wartość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości. Jeżeli na przykład chcesz zaciągnąć kredyt o wartości 200.000 zł na nieruchomość, której wartość (nie myl z ceną transakcyjną!) wynosi 250.000 zł, to oznacza, że posiadasz wkład własny w kwocie 50.000 zł. Wskaźnik LTV to w tym przypadku 80% (200.000 / 250.000 × 100%). Pamiętaj jednak, że przy liczeniu wskaźnika LTV bank nie zawsze uwzględni wartość nieruchomości (z operatu szacunkowego). Zdarza się, że w przypadku wartości transakcyjnej niższej od wartości rynkowej bank przyjmuje do szacowania LTV niższą z tych kwot.

Ogólnie jednak regułą jest, że – choć LTV to tylko jeden z parametrów ustalania siatki marż – im jest ono niższe (mniejsze procentowe zaangażowanie banku w zakup nieruchomości), tym niższą marżę zaproponuje Ci bank.

Przykładowo: kredyt na kwotę 190.000 zł i LTV 80% ma marżę 1,41% (+ WIBOR 3M). Gdybyś jednak chciał skredytować nieruchomość o wartości 500.000 zł i miał wkład własny na poziomie 40% (LTV 60%), wtedy marża wyjściowa wyniosłaby 1,35%.

Marża a prowizja

Wysokość marży może być również uzależniona od wartości prowizji, jaką płaci klient. Aby zobrazować ten przypadek, posłużmy się przykładem z oferty banku X, w którym klient zainteresowany kredytem w wysokości 190.000 zł z LTV na poziomie ok. 79% może wybrać jedną z dwóch opcji:

1. płaci prowizję w wysokości 2,4% od wartości kredytu i wtedy korzysta z obniżonej marży na poziomie 1,10% lub
2. nie płaci prowizji i marża wynosi 1,50%.

Korzystając z oferty tego banku, musiałbyś zadecydować: czy wolisz zapłacić prowizję w wysokości 4560 zł (2,9% z 190.000 zł) i spłacać równe raty miesięczne (okres kredytowania 480 miesięcy) w wysokości ok. 1055 zł; czy też nie zapłacisz prowizji, a oprocentowanie kredytu wyniesie WIBOR 6M + 1,50%, a więc co miesiąc będziesz musiał oddawać bankowi ok. 1109 zł. Podczas obliczania rat przyjęto WIBOR 6M 5,00% według stanu na 27.12.2011 r.

Które rozwiązanie bardziej się opłaca? Odpowiedź – w największym skrócie – brzmi tak: jeżeli masz zamiar spłacić kredyt (lub go refinansować) przed upływem 84 miesięcy (4560 zł / 54 zł = 84) to korzystniejszym rozwiązaniem będzie opcja bez prowizji i z wyższą marżą (rata wyższa o ok. 54 zł/m-c). Gdybyś natomiast planował spłacać kredyt dłużej, wtedy lepiej wyjdziesz na poniesieniu kosztu prowizji bankowej. Dla uproszczenia w obliczeniach pominięto zmianę wartości pieniądza w czasie.

Marża a cross-sell

Wysokość marży zależy też od tego, jak bardzo “zaprzyjaźnisz” się z bankiem i z ilu jego usług skorzystasz. To tzw. cross-sell, czyli połączenie kredytu hipotecznego z ofertą konta bankowego, karty debetowej, karty kredytowej lub ubezpieczenia. Oczywiście nic nie jest tu obligatoryjne, zawsze możesz wybrać sam kredyt i zapłacić standardową marżę.

Zanim jednak zdecydujesz się na któreś z rozwiązań, sprawdź, co możesz zyskać i czy przypadkiem ewentualne korzyści związane z dodatkowymi usługami nie będą wyższe niż wynikające z nich koszty. A może się tak zdarzyć.

W niektórych bankach klient nie płaci za konto osobiste lub kartę debetową, jednak w większości te dodatkowe opcje są płatne – konto bankowe może kosztować nawet 25 zł/m-c. Jeśli jednak dzięki temu rata kredytu może być niższa nawet o 100 zł (im wyższa kwota kredytu, tym większy zysk na niższej racie), to na takim rozwiązaniu zyskujesz. Co więcej, są i takie banki, w których­ zaciąganie kredytu hipotecznego w opcji bez konta i karty jest zupełnie nieopłacalne, oznacza bowiem marżę o 1 punkt procentowy wyższą niż w przypadku promocyjnej oferty. U innych kredytodawców dysproporcje te są nieco mniejsze, za każdym razem warto więc policzyć, czy to się opłaca.

Sprawa jest natomiast o wiele łatwiejsza w bankach, które obniżają marżę za skorzystanie z bezpłatnego konta. W jednym z nich na przykład możesz liczyć na obniżenie marży o 0,3 p.p., jeśli założysz konto oszczędnościowo-rozliczeniowe, którego prowadzenie – podobnie jak i karta debetowa – nic nie kosztuje; musisz jednak wpłacić na nie min. 1000 zł i wykonać transakcje bezgotówkowe na 1500 zł w ciągu 3 miesięcy. Łatwo policzyć, że np. w przypadku kredytu na 190.000 zł (okres kredytowania 35 lat) równa rata miesięczna z cross-sellem (konto + karta) wyniesie ok. 1130 zł, natomiast bez usług dodatkowych 1169 zł. Korzyść (niższa rata) to 39 zł miesięcznie. Nie zapominaj tylko, że na obniżenie marży możesz liczyć tylko wtedy, gdy spełnisz warunki promocji. W przeciwnym wypadku nie zdziw się, kiedy bank podwyższy oprocentowanie kredytu.

Pamiętaj także, że choć warunek obniżenia marży w związku z nabyciem dodatkowych usług jest zapisywany w umowie kredytowej, to rzadko kiedy określane są w niej koszty korzystania z konta lub karty. Może się zatem zdarzyć sytuacja, że za konto, które pierwotnie było darmowe, bank zacznie nagle pobierać opłaty w związku ze zmianą taryfy opłat i prowizji związanych z danym kontem. Skutek? Opłacalność korzystania z niego znacząco spada lub korzyści związane z niższą marżą stają się mniejsze od kosztów prowadzenia np. konta bankowego.

Warunki kredytu a ubezpieczenia

Do dodatkowych usług, jakie banki proponują swoim klientom, należą również różnego rodzaju ubezpieczenia. Niektóre z nich mogą być obligatoryjne, inne natomiast opcjonalne. Skorzystanie z tych nieobowiązkowych ubezpieczeń to kolejna szansa na obniżenie prowizji i/lub marży.

W niektórych bankach w zamian za skorzystanie z ubezpieczenia możesz liczyć na obniżenie prowizji do 0%, przy czym bank złoży Ci tu zazwyczaj ofertę “nie do odrzucenia”. Zaproponuje np. obniżenie prowizji z 3,5% do 0% w zamian za skorzystanie z ubezpieczenia, które kosztuje… 3,25%. Jeżeli oferta danego banku jest dla Ciebie atrakcyjna (dobra marża lub np. jest to jedyny bank, w którym dostaniesz kredyt), to wtedy warto się na taką opcję zdecydować, zawsze przecież zyskujesz 0,25% kwoty kredytu. Pamiętaj, że prowizja bankowa jest kosztem bezzwrotnym. Nawet jeżeli spłacisz kredyt po miesiącu od jego wypłaty, bank prowizji Ci nie zwróci.

Przykładów tego typu ofert można by wymieniać wiele. Np. w jednym z banków zamiast prowizji 3,5% możesz skorzystać z ubezpieczenia nieruchomości (od ognia i innych zdarzeń losowych) – koszt 1,3% wartości kredytu oraz z ubezpieczenia title (od wad prawnych nabywanej nieruchomości) lub z programu oszczędnościowego – koszt 1,95% wartości kredytu. Inny kredytodawca z kolei – jeden z największym krajowych banków – w zamian za obniżenie prowizji do 0% oraz promocyjnej marży w pierwszym roku kredytowania (1,1%) proponuje klientom ubezpieczenie od utraty pracy i hospitalizacji (koszt to 3,25% za 4 lata ochrony ubezpieczeniowej).

A co z tym ubezpieczeniem? Właściwie możesz je traktować jako ukrytą prowizję, bowiem zwykle chroni ono jedynie interes banku, a nie Twój. W większości przypadków jest to ubezpieczenie od utraty pracy, wad prawnych nieruchomości itp., ale na takich warunkach (w szczególności wyłączenia), aby kredytobiorca praktycznie nie miał szans z ubezpieczenia skorzystać, nawet jeżeli faktycznie utraci pracę.

Wycena nieruchomości

Kolejny koszt, jaki czeka Cię w związku z kredytem hipotecznym, wiąże się z wyceną nieruchomości, bank musi bowiem sprawdzić wartość zabezpieczenia kredytu. Zabezpieczeniem nie zawsze jest kredytowana nieruchomość, bank może się zabezpieczyć na innej wskazanej przez Ciebie nieruchomości, ale w każdym przypadku trzeba poznać jej wartość.

Oszacowanie wartości zabezpieczenia to zadanie rzeczoznawcy majątkowego – osoby wytypowanej przez bank lub wybranej (z listy) przez kredytobiorcę. Taka usługa jest oczywiście płatna (pomijam okresowe promocje, kiedy klient nie płaci za wycenę). Może wynieść od ok. 150 zł za mieszkanie do prawie 1000 zł za dom.

Wycena nieruchomości zlecana jest zwykle po podjęciu przez bank wstępnej, pozytywnej decyzji kredytowej, jeżeli więc złożyłeś wnioski w trzech bankach i we wszystkich otrzymałeś wstępną decyzję pozytywną, to na tym etapie dwóm powinieneś już podziękować za współpracę, a wybrać ten, z którego oferty kredytowej skorzystasz – tam zapłacisz za wycenę. Możesz też operat szacunkowy zlecić samodzielnie (rzeczoznawca musi jednak zostać zaakceptowany przez banki) i do każdego banku przekazać jedną kopię.

Wnioski

Kredytobiorco, pamiętaj: bez względu na to, czy informacji o kredycie zasięgasz u źródła, czyli w samym banku, czy też decydujesz się na pomoc pośrednika – doradcy kredytowego – zawsze pytaj o wszystkie koszty kredytu. Prowizja oraz marża są najważniejsze, ale – jak już wiesz – często brak prowizji lub relatywnie niska marża oznaczają konieczność skorzystania z dodatkowych, oferowanych przez bank produktów. Dla własnego bezpieczeństwa sprawdź, czy koszty korzystania z nich nie są przypadkiem wyższe niż korzyści płynące z braku prowizji lub obniżonej marży.

W przypadku kont bankowych pytaj zwłaszcza o opłaty za prowadzenie rachunku oraz o ciążące na korzystającym z niego kliencie zobowiązania, np. konieczność przelewania określonej kwoty w miesiącu. Jeżeli taki warunek istnieje, dowiedz się: czy musi to być np. przelew wynagrodzenia lub podobny? Czy musisz korzystać z karty płatniczej (debetowej lub kredytowej)? Jakiego (ewentualnie) obrotu bank oczekuje?

Jeśli w grę wchodzi z kolei potencjalne ubezpieczenie w zamian za niższą prowizję lub marżę, powinieneś wiedzieć, czy rzeczywiście będzie ono Cię chronić (przed czym i w jakim zakresie), czy też jest to tylko koszt porównywalny do prowizji bankowej.

Jeżeli po zaciągnięciu kredytu chcesz spać spokojnie, poznaj wszystkie szczegóły oferty, zanim złożysz wniosek kredytowy. Najlepiej poproś o przedstawienie pełnej oferty, a nie tylko wartości prowizji i wysokości raty. Dzięki temu unikniesz nieprzyjemnych niespodzianek przy spłacaniu kredytu.