Ta strona używa cookies zgodnie z polityką cookies. Korzystając ze strony wyrażasz zgodę na używanie cookies, zgodnie z ustawieniami przeglądarki. Zamknij [x]

Jak dostać kredyt hipoteczny? Bezpłatny poradnik kredytowy.

Zdolność kredytowa

Ostatnia aktualizacja: luty 2014

Posiadanie własnego “M” to marzenie wielu młodych (i nie tylko młodych) ludzi. Jeszcze dwadzieścia lat temu mieszkań na rynku mieliśmy jak na lekarstwo i żeby cieszyć się w końcu własnym kątem, trzeba było przez wiele lat czekać cierpliwie na przydział lub w sprytny sposób obłaskawić urzędników decydujących o tym, kto i na jakie mieszkanie może liczyć. A dziś?

Dziś wszystko się zmieniło, także na rynku mieszkaniowym. Obecnie teoretycznie każdy może kupić sobie mieszkanie lub dom, o jakim tylko zamarzy. Teoretycznie, bo do pełni szczęścia we własnym królestwie potrzeba “tylko ” odpowiedniej kwoty pieniędzy. I tu właśnie zaczynają się schody, bo odpowiednia kwota oznacza tysiące, a niekiedy i miliony złotych, a o takich pieniądzach wielu Polaków może tylko pomarzyć.

Na szczęście są banki, które chętnie służą pomocą każdemu, kto posiada zdolność kredytową. Z ich wsparcia korzystają zresztą nawet i ci szczęśliwcy, którzy wprawdzie dysponują potrzebną kwotą, ale wolą przeznaczyć ją na inne cele, zaś na zakup nieruchomości zaciągają kredyt hipoteczny – obecnie najtańszy kredyt na rynku.

Zdolność kredytowa

Od czego zatem zacząć w sytuacji, gdy planujesz zakup nieruchomości na kredyt? Po pierwsze, aby otrzymać kredyt (jakikolwiek), musisz przekonać bank, że będziesz w stanie go spłacić zgodnie z ustalonym harmonogramem, czyli posiadasz zdolność kredytową. Każdy bank ma w tym zakresie inne wymagania – rozbieżności wynikają z różnic w sposobie obliczania tejże zdolności w poszczególnych instytucjach finansowych. Ogólnie można powiedzieć, że na zdolność kredytową wpływ mają (przede wszystkim) dochody, jakie uzyskujesz, oraz zobowiązania, jakie aktualnie spłacasz.

Musisz jednak wiedzieć, że nawet jeśli posiadasz zdolność kredytową, nie oznacza to jeszcze gwarancji otrzymania kredytu. Wiesz jedynie, że pewne prawdopodobieństwo istnieje, i orientujesz się w przybliżeniu, na jaką kwotę możesz liczyć. A ta wiedza to podstawa!

Pamiętaj: zanim zaczniesz dla siebie szukać mieszkania lub domu, ustal, jaką kwotę bank będzie ci skłonny pożyczyć. Do tego dodaj oszczędności, jakie możesz lub chcesz przeznaczyć na zakup, i odejmij tzw. opłaty okołotransakcyjne. A jeśli nie posiadasz oszczędności… Choć dość rozpowszechnione jest przekonanie, że będziesz w stanie nabyć nieruchomość, nie mając “ani grosza”, a tylko zdolność kredytową, mam dla Ciebie złą wiadomość: to mit!

Etapy zakupu nieruchomości

No dobrze, decyzja zapadła: bierzesz kredyt i kupujesz własne “M”. I co dalej? Zakup nieruchomości na kredyt jest procesem wieloetapowym, trwa zazwyczaj od kilku do kilkunastu (w skrajnych przypadkach) tygodni. Aby kupić nieruchomość, musisz również posiadać środki własne pozwalające na wpłatę zadatku oraz poniesienie opłat około transakcyjnych, których nie refinansuje bank.

Cały proces zakupu nieruchomości w skrócie wygląda tak:

  1. Wybór nieruchomości i wpłata zadatku lub zaliczki (ze środków własnych) oraz podpisanie umowy przedwstępnej. Na początek musisz wpłacić zazwyczaj 5-10% wartości nieruchomości.
  2. Jeżeli korzystasz z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, to na tym etapie (zazwyczaj) należałoby mu zapłacić 50% prowizji należnej w związku z usługą pośrednictwa (na marginesie dodam, że w przypadku zakupu nieruchomości za gotówkę prowizja biura nieruchomości jest płatna jednorazowo. W takiej sytuacji nie musisz też wpłacać żadnej zaliczki/zadatku, nie ma bowiem umowy przedwstępnej). Taka prowizja (całkowita, z podatkiem VAT) wynosi zwykle 2-4% wartości nieruchomości. W przypadku zakupu na rynku pierwotnym o prowizję najczęściej nie musisz się martwić – wynagrodzenie pośrednikowi płaci deweloper.
  3. Złożenie wniosku kredytowego i oczekiwanie na decyzję, a po przyznaniu kredytu – na wypłatę środków. Jeżeli bank nie kredytuje 100% wartości nieruchomości, to przed wypłatą kredytu będziesz jeszcze musiał wnieść wkład własny, bank bowiem zawsze zamyka transakcję – dopiero na samym końcu przelewa środki z kredytu na rachunek zbywcy.
  4. Po pozytywnej decyzji kredytowej będziesz już mógł podpisać akt notarialny. Tu czeka Cię konieczność zapłacenia gotówką notariuszowi taksy notarialnej, podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% itp. – w sumie ok. 3% kwoty transakcji. Bank tego rodzaju wydatków nie refinansuje.
  5. Po finalizacji transakcji pośrednik wystawi Ci fakturę na drugą część należnej mu prowizji, którą znów opłacić musisz ze środków własnych.

Wiesz już, co trzeba zapłacić. Zwróć jeszcze uwagę na to, że koszty okołotransakcyjne nie są jednakowe na rynku wtórnym i pierwotnym. Na tym pierwszym wynoszą najczęściej od 3-6,5% wartości nieruchomości, w zależności od tego, czy korzystasz z usług pośrednika. Na rynku pierwotnym są znacznie niższe, ponieważ odpada opłata prowizyjna dla pośrednika; nie ma też PCC, którego stawka wynosi 2%. Czy to znaczy, że zakup nowego mieszkania jest bardziej opłacalny?

Niekoniecznie! Pamiętaj, że kupując nowo wybudowane mieszkanie lub dom, musisz liczyć się z dodatkowymi kosztami wykończenia wnętrz, ponieważ są one sprzedawane najczęściej w tzw. stanie deweloperskim. Z drugiej strony, wiele nieruchomości z rynku wtórnego wymaga odświeżenia lub remontu.

Przykładowe koszty związane z zakupem nieruchomości w cenie 350.000 zł zostały przedstawione w tabeli 1.

Tabela 1. Szacunkowe koszty związane z nabyciem nieruchomości o wartości 350.000 zł
  Rynek pierwotny Rynek wtórny bezpośrednio Rynek wtórny z pośrednikiem
Podatek od czynności cywilnoprawnych

PCC 2%

brak 7.000 zł 7.000 zł
Taksa notarialna

1010 zł dla 60.000 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60.000 zł + 23% VAT, w przypadku mieszkań spółdzielczych taksa notarialna jest o połowę niższa

2.669 zł 2.669 zł 2.669 zł
Koszty wypisów z aktu notarialnego

6 zł + VAT za każdą stronę

ok. 200 zł ok. 200 zł ok. 200 zł
Założenie księgi wieczystej (jeżeli nie było) 60 zł 60 zł 60 zł
Wpis własności do księgi wieczystej 200 zł 200 zł 200 zł
Wpis hipoteki 200 zł 200 zł 200 zł
Prowizja biura nieruchomości

Przyjęto 3,5%, wliczając podatek VAT

brak brak 12.250 zł
Łącznie 3.329 zł 10.329 zł 22.579 zł

Jak widzisz, aby myśleć o zakupie nieruchomości, musisz posiadać środki na zadatek/zaliczkę (mogą być później przez bank refinansowane) oraz prowizję pośrednika (jeżeli jest wymagana), taksę notarialną i PCC (jeśli wystąpi). Przypomnijmy raz jeszcze, że prowizja pośrednika oraz PCC i taksa notarialna nie są zasadniczo przez banki refinansowane – środki te musisz posiadać w gotówce.

Powodzenie transakcji

Jak już sobie powiedzieliśmy, przed wyborem nieruchomości warto zbadać swoją zdolność kredytową i zsumować dodatkowe koszty. Dlaczego? Przyczyna jest bardzo prosta: aby nie szukać nieruchomości, na którą Cię zwyczajnie nie stać. Niestety, nierzadkie są przypadki klientów, którzy dysponując 50.000 zł środków własnych, szukają nieruchomości za np. 400.000 zł. Jeśli klient ma zdolność kredytową tylko do 300.000 zł, to choćby przytulne mieszkano nie wiem jak było przez niego upragnione, transakcja – mówiąc żargonem doradców nieruchomości – się nie spina. Brakuje minimum 50.000 zł (plus opłaty). I co wtedy? Albo klient zaoszczędzi brakującą kwotę (a to, jak wiemy, trochę trwa), albo zmuszony będzie rozejrzeć się za czymś tańszym. W wyjątkowych sytuacjach można jeszcze szukać ratunku u rodziny lub znajomych, ale to już ostateczność, z której korzysta raczej niewielu kredytobiorców.

Tak oto piękne mieszkanko często przechodzi koło nosa, a jego niedoszły mieszkaniec musi pogodzić się ze stratą. Także ze stratą czasu, jaki zainwestował w oglądanie, planowanie, a potem główkowanie nad finansami. I pomyśleć, że nie byłoby tego wszystkiego, gdyby zadał sobie trud obliczenia, że stać go na nieruchomość za maksymalnie 350.000 zł.

Bądź mądry przed szkodą: zanim zaczniesz szukać – policz, na ile cię stać.

W kolejnym rozdziale przeczytasz, w jaki sposób zabrać się za poszukiwanie najlepszej oferty kredytu hipotecznego.

Masz dodatkowe pytania?

Dowiedz się więcej na temat kredytów hipotecznych, porównaj oferty 22 banków i oblicz swoją zdolność kredytową.
Kliknij tutaj i skontaktuj się z doradcą kredytowym, który współpracuje z adresowo.pl

Autor: Robert Sierant, doradca kredytowy
W latach 2007–2011 był redaktorem naczelnym w wydawnictwie Wiedza i Praktyka. Od 2004 do 2007 pracował jako redaktor w INFOR SA (wydawca Gazety Prawnej). W latach 1996–2003 pracował w banku BZ WBK SA. Ukończył Finanse i Bankowość w Akademii Ekonomicznej w Poznaniu.

Czytaj dalej:

Kredyt z najniższą ratą

  • Porównaj 25 banków w jednym miejscu
  • Dołącz do tysięcy zadowolnych klientów, dla których pozyskaliśmy w 2012 r. kredyty o wartości 2 mld zł
Zapoznałem się z Oświadczeniem Notus i wyrażam zgodę na otrzymywanie informacji handlowych drogą elektroniczną.
adresowo.pl to ogłoszenia sprzedaży mieszkań, domów i działek bezpośrednio od właścicieli nieruchomości. Codziennie nowe ogłoszenia bez pośrednika.